風險防控

物業經營管理中，風險的防控主要有以下幾個要點。

1.制訂合理的經營管理計劃

在確定一項具體的經營項目及內容后，首先要制訂一份管理計劃并獲得委托方認可。管理計劃是將要進行的管理行為變為在經濟上和策略上的行動綱領。制訂管理計劃一般應遵循如下工作步驟：

(1)市場分析。包括對本地區和周邊的市場分析，具體需要調查分析當地人口、經濟狀況和發展趨勢、就業與收入狀況、消費水平、產業結構變動、利率水平等。

(2)交通與公用設施情況調查。重點是公共交通和停車場情況，交通布局可能發生的變化等。有時候，停車場吸納車輛的數量對于現實消費者和潛在消費者都是不容小覷的重要因素。交通布局的改變可以改善或者惡化一個地區的原有經營格局。

(3)同類物業供求關系調查。著重同類物業的供求平衡分析、租售情況分析。應尋找可比性強的同類物業加以比較，對房屋狀況、租金狀況、人流客流狀況、租戶的構成及其變動情況等進行摸底排查，合理確定租售價格水平。

(4)消費者調查、分析。調查潛在消費者收入水平、消費心理、行為與習慣(消費價格區間、消費地點、消費的時間和頻率、和誰一起消費等)。在此基礎上，確定主要目標消費群體。

(5)進行嚴密的經濟論證。全面衡量項目經營周期收支，做出慎重的可行性論證和風險評估。

(6)組建精干的經營管理團隊，確定合理的經營目標。

2.協調處理好各方關系

(1)協調處理好與業主的關系。經營管理方應做好與業主的充分溝通，明確業主的真實目標和意圖(出租率、租金水平、市場地位、品牌目標等)，明確各自的權限與責任。業主的目標是制訂經營計劃的基礎，權責明確才能保證經營計劃不受業主方干擾，促成經營管理目標的實現。

(2)協調處理好與租戶的關系。首先，應在租賃合同中明確租戶的權利義務;其次，應嚴格依約為租戶提供服務，并經常傾聽租戶的意見，妥善處理租戶投訴，不斷改進服務工作，盡可能為租戶創造好的經營環境。

(3)協調處理好業主與租戶間的關系。業主與租戶間會因任何一方違約出現不和諧關系。作為業主方比較常見的是未能按租約約定交付被租用的物業，或是沒有兌現合同中承諾的輔助條件;而作為租戶，較多出現的是拖欠租金、未按規定使用物業設施及違約經營等。物業服務企業作為物業現場管理服務者，應建立良好的三方溝通渠道，從公平和大局出發協調鞏固雙方關系，建設性地化解業主與租戶的矛盾。

(4)協調處理好與消費者間的關系。物業服務企業應當為消費者創造安全、便捷、舒心的消費環境，督促商家尊重維護消費者的基本權益，妥善處理與消費者之間的爭執，創建公平交易、文明消費的經營環境。

(5)協調處理好與媒體的關系。正確處理與媒體的關系，利用一切可能樹立物業服務企業的正面形象，是物業經營管理時應著重注意的問題。物業服務企業應提高在與媒體交往中的責任意識、法律意識和授權意識，教育員工了解媒體的工作性質和社會影響力，避免發生媒體交往風險事故。物業服務企業應設立以下規定：①在與各媒體的工作接觸和工作交往中，物業服務企業總經理具有唯一的決定權利;②項目如需在報紙、雜志、電臺、電視臺或其他媒體進行宣傳報道、參加公關活動或刊登招聘廣告時，必須事先得到物業服務企業的批準和核準，否則不得進行;③項目在日常經營和管理活動中，應嚴格執行物業服務企業的統一VIS設計(包括文字、格式、字體、顏色等)，不得隨意改動。

3.建立風險防范機制

為確保物業服務企業的聲譽和經濟利益不受損害，應在經營管理過程中實行預警制度，即要根據收支計劃和實際財務運作測算出收支平衡點，規定一旦低于平衡點多少幅度時，企業就要自動進入警戒狀態。當在日常經營管理活動過程中財務狀況接近該警戒線時，項目負責人要及時向物業服務企業負責人提交預警報告，包括預先對財務狀況的前景做出的預測與分析、如何扭轉財務狀況的措施及設想、需委托方及物業服務企業給予的支持等。物業服務企業負責人與項目負責人要密切注意改進措施的實施情況，將虧損消滅在萌芽狀態。

4.合理投保，轉移風險

物業經營活動中的管理風險無時不在，為最大限度地減少企業在風險來臨后的損失，妥善的辦法之一是在信譽好的專業保險機構進行商業保險，通過保險轉移風險。物業服務企業投標的相關知識詳見《物業管理綜合能力》。

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（責任編輯：中大編輯）

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