3.《物業管理條例》規定，業主委員會的主要職責有：

(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

(4)監督管理規約的實施。

(5)業主大會賦予的其他職責。

4.與甲物業公司簽訂的合同為一般經濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除。雖經業主大會2/3以上投票權業主投票決定，但若甲物業公司沒有違反解除合同的約定， 也沒有出現可以解除合同的行為，則業主大會不得單方面解除與甲物業公司所簽訂的物業服 務合同。

18某物業項目建筑面積30萬㎡，可收物業服務費用面積27萬㎡，每年計劃成本375萬元，現在進行招投標。有一物業公司管理項目多層住宅20萬㎡，高層住宅20萬㎡，別墅4萬㎡，該項目投標做了一個物業費的核算，總共包括以下項目：

(1)人工費：

①人員工資及按比例計提的保險費用和福利費用：包括公司分管項目副總經理的工資、項目經理的工資和社會保險;

②補充養老金;

③項目人員年終績效獎勵。

(2)工程保修費。

(3)公共區域清潔衛生材料費。

(4)裝修工程垃圾清運費。

(5)對社會的愛心捐贈。

(6)用于項目的固定資產折舊。

(7)項目履約保證金。

(8)共用設施設備及公眾責任保險金。

(9)公共區域維修保養費。

(10)公共秩序維護費。

問題

1.根據該投標物業公司管理物業面積可知該物業公司管理資質等級為哪類?

2.案例中的資質等級證書應由誰頒發?

3.說明該物業公司的注冊資本范圍和物業管理專業人員的分配。

4.以上費用哪些不能計人物業服務成本? 本題共26分

參考答案:

1.根據該投標物業公司管理物業面積可知該物業公司資質等級為二級。二級資質物業服務企業中關于面積的規定為：“管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡;②高層住宅5萬㎡;③獨立式住宅(別墅)8萬㎡;④辦公樓、工業廠房及其他物業20萬㎡”，而本案例中該物業服務企業目前管理項目超過兩種類型，且管理各類物業的房屋建筑面積分別占相應計算基數的百分比之和為：

多層住宅：20/100=20%;

高層住宅：20/50=40%;

別墅：4/8=50%;

20%+40%+50%=ll0%>100%，符合條件。據此判斷該公司資質等級為二級。

2.二級物業服務企業資質證書由省、自治區人民政府建設主管部門或直轄市人民政府房地產主管部門負責頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。

3.該物業公司的注冊資本應為人民幣300萬元以上;物業管理專業人員以及工程、管理、 經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱。

4.不能計人物業服務成本的費用有：公司分管項目副總經理的工資、補充養老金、項目人 員年終績效獎勵、工程保修費、項目履約保證金、裝修工程垃圾清運費、對社會的愛心捐贈。

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（責任編輯：中大編輯）

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