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一、《條例》頒布前的物業管理制度建設

從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規范。這一階段的物業管理政策法規主要體現以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區等國家和地區的先進經驗;二是過渡性，主要考慮傳統房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革;三是針對性，主要是針對當時當地物業管理實踐中出現的問題，選擇應對性的政策和方法。

我國的物業管理制度是由國家法規政策和地方性法規政策共同組成的，下面主要對全國性的法規政策進行簡要介紹。

(一)城市新建住宅小區管理辦法

改革開放后，我國的房地產業得以發展和提升，尤其是住宅小區建設方面，在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”方針指引下，規劃布局合理，配套日益完善，并呈現了數量多、規模大、建設方式多樣化的特點。

個人購房比例的迅猛增加致使住房產權多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經難以適應情況變化，業主與開發商及其維修管理機構的矛盾日益突出。建設部在認真總結一些地區物業管理基本做法與經驗的基礎上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

《城市新建住宅小區管理辦法》是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。其中規范了以下幾項主要內容：

(1)確定了物業管理活動的主管部門;

(2)確定了物業管理工作的基本內容;

(3)明確了社會化、專業化的物業管理模式;

(4)確定了業主選舉產生物業管理委員會制度;

(5)明確了管理委員會的權利與義務;

(6)明確了物業管理企業的權利與義務;

(7)確定了物業管理服務的合同制度與備案制度;

(8)針對業主的主要違規行為提出管理措施;

(9)針對物業管理企業的違規行為規定了行政處罰措施。

(二)物業管理服務考評標準

1.《全國優秀管理住宅小區標準》

為貫徹建設部《城市新建住宅小區管理辦法》，提高城市住宅小區的整體管理水平，推動社會化、專業化的物業管理進程，建設部于1995年印發了《全國優秀管理住宅小區標準》及考評驗收工作的通知。

2.《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》

《全國優秀管理住宅小區標準》及考評驗收工作的通知下發后，極大地調動了住宅物業管理企業創優評先的積極性，在各地物業主管部門組織和指導下，住宅物業管理工作迅速向廣泛、縱深發展。與此同時，商業大廈、寫字樓等經營辦公樓宇的物業管理活動，在各城市也廣泛開展起來。為加強對城市大廈的物業管理，提高城市大廈的物業管理水平，1997年建設部印發了《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業管理的情況和特點，規定了管理標準和考評內容，從此使大廈的物業管理也納入規范管理的軌道。

3.《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》

根據全國物業管理迅猛發展的形勢需要，2000年5月，建設部發布了《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》。該通知指出：隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢，如繼續執行原標準，難免出現評選優秀物業管理項目過多，失去其先進示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上，本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行修訂。

修訂后的標準較原來的標準在條款設置和評分細則上都提出了更高的要求。建設部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業管理項目真正體現先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業管理示范住宅小區、示范大廈、示范工業區三個標準及評分細則。

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（責任編輯：中大編輯）

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