業主委員會

(一)業主委員會的性質

《條例》將業主委員會明確定位為業主大會的執行機構。業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性執行機構，對業主大會負責，具體負責執行業主大會交辦的各項物業管理事項。

(二)業主委員會的職責

《條例》規定了業主委員會的五項主要職責：

1.召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況

除了首次業主大會會議外，業主委員會是業主大會會議的法定召集人。首次業主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業主委員會負責籌備和召集。業主委員會作為業主大會的執行機構具體負責物業管理區域內的各項物業管理事項的實施與管理，因此，業主委員會應當定期召集業主大會會議，將有關物業管理事項的實施情況向業主大會報告并接受業主大會的監督。

2.代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同

業主大會享有選聘物業管理企業的權利，但業主大會的成員是全體業主，不可能由業主大會與物業管理企業簽訂物業服務合同。客觀上，物業管理合同的簽訂只能由業主委員會來具體進行。業主大會通過會議決定的方式選聘某一物業管理企業后，應由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業正式簽訂物業服務合同。

3.及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同

業主對業主委員會的工作享有監督權，并有就物業管理的有關事項提出意見和建議的權利。物業使用人是指物業的承租人和其他實際使用物業的非業主。物業使用人基于其對物業實際上的使用，不可避免地會參與到物業管理活動中來。業主委員會作為聯系廣大業主和物業管理企業的橋梁，應當及時了解并聽取業主、物業使用人的意見與建議，并把業主的這些建議和意見反映給物業管理企業，以提高物業管理水平。業主委員會與物業管理企業簽訂了物業服務合同之后，作為合同一方當事人享有對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督的權利。如監督物業管理企業是否嚴格履行物業服務合同的職責等。在履行監督職責的同時，業主委員會有義務協助物業管理企業的工作，盡可能地為其工作提供方便，協調物業管理企業和業主之間的關系，幫助物業管理企業更好地履行物業服務合同。

4.監督業主公約的實施

業主公約在物業管理區域內的實施是否到位直接影響到物業品質、公共秩序和環境衛生狀況的好壞。業主委員會有權對業主公約的實施情況進行監督，一旦有業主不遵守業主公約的規定，影響到其他業主的合法權益或者物業管理區域內的公共利益時，業主委員會有權予以制止、批評教育、責令限期改正，并依照業主公約的規定進行處理。

5.業主大會賦予的其他職責

除了以上法定職責外，業主委員會還應當履行業主大會賦予的其他職責。如業主委員會對各類物業管理檔案資料、會議記錄的保管;對業主公約、業主大會議事規則修訂文本的起草;對有關印章、財產的保管;對業主之間和業主與物業管理企業之間糾紛的調解等等。

(三)業主委員會的備案

業主委員會是業主大會的執行機構，一經業主大會會議選舉產生，就在業主大會議事規則規定的任期內履行相關職責。因此，《條例》規定業主委員會成立后應當向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業主委員會的情況進行必要的了解和掌握。備案一般應當包括業主委員會的成員基本情況、業主公約、業主大會議事規則等主要內容。

以前，在我國一些地方的物業管理法規中，規定業主委員會實行登記制度，即業主委員會成立后要到房地產行政主管部門進行登記審核。這樣做的目的是強化對業主委員會的管理，但在實踐中存在許多的問題：首先，政府房地產行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業主委員會進行實質性的審核，難以起到登記的效果。其次，登記審核容易造成政府對業主委員會的成立與運作進行一些不正當的干預，而且業主委員會是業主自律的一種形式，政府不宜干預過多，介入太深。政府的作用主要應該體現在指導、幫助、協調、監督業主委員會的成立及運作上，以保證業主委員會真正代表全體業主的利益。因此，《條例》明確對業主委員會實行備案制度，以區別于審批制度。為了督促業主委員會及時納入到有關部門的監督管理中去，《條例》還對業主委員會備案的時間作了限定，規定備案的時間為自選舉產生之日起30日內。

(四)業主委員會委員的資格條件

業主委員會的各項任務最終要依靠其委員來具體執行，因此業主委員會委員的素質高低直接關系到業主大會的決定能否順利或者高質量地完成。實踐中，大多數業主委員會成員能夠代表業主利益，熱心為業主辦事，但也有一些業主委員會委員素質不高，有的利用權利牟取私利，作出損害廣大業主利益;有的人為制造物業管理糾紛，不利于物業管理活動的正常開展。因此，很有必要對業主委員會委員條件作出規定，以便業主大會會議選舉出來的業主委員會委員能夠真正代表廣大業主的利益。一般來說，業主委員會委員應當符合以下條件：

(1)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

(2)遵守國家有關法律、法規;

(3)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;

(4)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(5)具有一定組織能力;

(6)具備必要的工作時間。

業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1～2人。業主委員會的主任、副主任是業主委員會的召集人和組織者，他們均由業主大會選舉出來的業主委員會委員自行推選產生，這樣可以增強業主委員會主任、副主任在業主委員會中的公信力，有利于其組織業主委員會的各項活動。

(五)業主委員會委員的資格終止

業主委員會委員除了要符合當選委員的六個條件外，如果有以下情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員的資格應當終止：(1)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;(2)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業主大會提出辭呈的;(6)拒不履行業主義務的;(7)其他原因不宜再擔任業主委員會委員的。

業主委員會委員資格終止后，該業主應當自終止之日起限定時間內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

(六)業主委員會會議

業主委員會應當定期召開業主委員會會議，研究本物業管理區域內的物業管理事宜。遇有特殊情況，經1/3以上業主委員會委員提議，或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業主委員會會議。

無論是定期會議還是臨時召開的會議，業主委員會的會議均應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

業主委員會的每次會議均應當作好書面記錄，由主持會議的委員簽字后存檔。業主委員會作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，同時告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

(七)業主委員會的改選與變更

1.業主委員會的改選

業主委員會應當在任期屆滿2個月前召開業主大會會議，進行業主委員會的換屆選舉工作。逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

業主委員會經換屆選舉后，原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

2.業主委員會委員的變更

經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

(八)業主委員會的工作經費

業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

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（責任編輯：lqh）

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