為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

物業管理面臨著多重挑戰

作為大陸誕生僅二十多年的物業管理行業，伴隨著房地產業的發展，社會經濟的迅速提高，物業管理企業在數目上呈現出了“爆炸式”增長態勢，曾一時被外界稱之為“朝陽產業”。現有的物業管理公司，大多數依然隸屬于房地產開發企業，不隸屬于房地產開發企業打著“純專業化”名稱，實際運作之中卻見不到專業成效的公司在目前數量上也充當了一份重要的力量，就目前的物業管理企業而言真正市場化、專業化程度非常強的公司并不多見，從目前物業管理企業接管的樓盤而言，大多數企業都是憑借著一定的“背景”或依托著某種“關系”在發展。隨著社會主義市場經濟的迅速發展，人均生活水平日趨提高，對物業服務需求越來越強烈，市場化的要求也變得越來越高，社會經濟發展，人員意識加強，責任與風險能否成為正比？物業管理行業是否仍然可屹立為“朝陽產業”？本人涉足于物業管理工作多年，對物業管理行業的發展有部分熟悉，就當前城市物業管理企業的發展作如下探析。

物價不斷上漲，管理費難以得到提升，物業管理企業將面臨著多重挑戰。

眾所周知，物業管理企業依據出售“服務”收取物業服務費而賴以生存，物業服務費成為了物業管理企業的生命之源，物業服務費用的定價決定了物業管理企業的“盈利”或“虧損”，然而物業服務費用的定價受政府、開發商、業委會、物業管理企業四方面的影響。一直以來物業服務費受以下幾點影響：一、政府以微利價定位為主導；二、部分開發商為了創立品牌、提高銷售率，而不考慮物業服務的實際成本；三、部分物業管理企業為了搶占市場壓低服務費；以上幾點均嚴重誤導了物業服務市場價格、價值規律，造成物業服務收費水平偏低，物業管理企業在“微利”下生存，甚至于有些物業管理企業常年處在“虧損”狀態下依靠開發商補貼而生存。

隨之近年來物價不斷的攀升，從油價上調引發出一輪輪新的物價上價，人均消費日漸升高。特別是近期水、電費用的上調，對于物業管理企業而言可謂是致命一擊，在絕大多數的物業管理項目當中公共水、電費用一直由物業管理企業承擔，公共水、電費用原本算得上是物業管理企業經營之中最為頭痛的問題，也是影響物業項目“虧損”或“盈利”的關健因素，水、電費價格的上調務必使物業管理企業由原本的“微利”轉至“虧損”。物業管理企業一方面受物業服務費用偏低影響，且多年保持不變，另一方面近年來物價上漲導致物業服務支出在不斷的升高，運營成本也在不斷增長，所收物業服務費用卻很難得到提高，特別針對已經接管的物業項目而言，想提升物業服務費用的機率幾乎為零，現實生活之中“少付費、多享受”意識的業主普遍存在，致使物業服務費用難以提升，或許說根本不可能得到提升，物業管理企業由此在原本微利的情況下變得舉步為艱，致使物業管理企業將面臨著經營的挑戰。

在物價不斷上漲，人均生活水平不斷提高的情況下，各城市對工人最低工資標準額度均作了相應調整，各行各業都在加薪，唯獨在物業管理行業多年來很難實現，在物業服務費用得不到提升的情況下從業人員工資很難上漲，在通貨膨脹、物價上漲、成本擴大化的情況下，原本舉步為艱的物業服務企業，采取：搶占市場共享資源、巧立名目亂收費用、減少用工、壓縮工資、不交保險、延長勞動時間、取消假期、增加勞動量成為了眾多物業管理企業賴以生存的重要手段，更有甚者降低服務水平，如：不按時保養設施設備，使得一些貴重的設施設備縮短使用壽命，最終既損害業主利益，也損害企業聲譽，更損害行業健康發展。面對城市工資標準額度的調整，“換湯不換藥”的做法在物業管理企業已經普遍存在，事實之中由于物業服務費用的偏低與難以提升，造成物業管理從業人員的工資無法增長，甚至于在加大工作量的情況下工資還是一成不變，直接造成了基層人員難招，專業素養較強的人出現轉行等現象，從近年來物業管理企業保安隊伍人員緊缺現象不難看出物業管理行業從業人員工資待遇普遍不高，且缺少社會尊重，特別是基層人員與其它行業普通工人的工資足可與之等同，因缺少社會的尊重，就業方面也得不到熱衷。很多物業管理企業為了激勵員工、減少成本，管理員一線的人員大多數采取內部提拔的方法，將保安或其它操作崗位的員工提拔到管理基層崗位，但管理崗位所需人員有限得到提拔的人也是極少一部分，所起激勵作用也未必大有成效，更甚者某些物業管理企業打著激勵員工、內部提拔的幌子，提升崗位，人員工資待遇卻提不上來，長時間以來嚴重影響到人員的工作熱情，從而降低工作質量，物業服務滿意度跟不上，業主需求得不到滿足，物業服務費用無法增長，工資福利得不到提升，人員受不到社會尊重，內部提拔激勵員工起不到理想成效，人員流失現象嚴重，招聘高素質員工難度加大，這些都將成為了物業管理行業所需面臨的重大挑戰。也將導致物業服務行業人才流失、服務水平下降、影響服務費用提升的“惡性循環”。

法律、法規規范化，人員維權意識加強，風險與利潤不成正比，物業管理企業將面臨著風險與利潤的挑戰。

隨著《物權法》的出臺，《全國物業管理條例》、《勞動合同法》的修正，在近年來社會傳媒盲目地對物業服務蠻橫指責的市場環境下，物業管理企業所承擔各類責任在不斷擴大化，目前物業服務的內容及范圍已經不僅局限于“物”，業主需求也在不斷擴大化，但物業服務費用的提升基本上是一件很難得以實現的事。《全國物業條例》的修正明確了各方的權利與義務，致使物業服務企業曾巧立名目私亂收費，霸王條款已變得越來越走不通，《物權法》的出臺更是增漲了“霸王”業主的幾分囂張氣氛。從近年各媒介報道與物業管理有關的案例不難看出，物業管理已不局限于做好日常服務，同時擔負更多的是責任，業主家中被盜，物業管理公司要賠；業主在區域內摔傷，物業管理公司要賠；業主家中有所意外損壞，物業管理公司要賠；物業管理區域內飛來橫禍，物業管理公司要賠；業主與業主之間發生沖突或因其龐物傷人等等日常繁瑣之事，物業管理公司一不小心就被列為第二被告，總之在現實生活之中受各類物業管理判例的影響，在很多業主的眼里物業管理企業幾乎成了無責不擔的企業，特別今年6月16日，最高人民法院對外公布兩個有關《物權法》的司法解釋征求意見稿中，“小區內人身受損可要物管擔責”，關于物業服務企業的安全保障義務的規定最為引人注意，即物業管理企業如果未盡合理限度范圍內的安全保障義務，致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人可以請求其承擔相應賠償責任。因第三人侵權導致損害結果發生的，如果物業企業有過錯，應當承擔相應的補充賠償責任。在原本法律法規與現實的物業案例之中，大多數雖也按此判定物業管理企業是否應當承擔責任，但從未提升到宣傳字面上來，現實物業管理日常生活之中此類糾紛諸多由于業主維權意識不強或不清楚物業管理企業應當承擔相應責任而未追究物業管理公司責任，倘若此舉一旦提升到宣傳字面上來，務必使得更多業主維權或導致部分業主理解錯誤而主張維權，將物業管理企業推向風險與利潤的挑戰，造成物業管理企業低利潤與高風險狀態。從物協會將保安員更名為“秩序維護員”這一提議不難看出，這不單純只是稱謂，“小區內人身受損可要物管擔責”的征議稿一旦成立，將會讓更多的人看到的是表層現象而誤解其中更深層次的權利與義務，蘊含著將更多是責任與承擔的風險。

新修正《勞動合同法》在企業用人部分的修正，作為微利行業，許多物業管理企業已是入不敷出，雖然從相關條款當中可以看到明確規定職工福利的計取標準等等，實際操作之中，物業管理行業各企業員工福利的范圍、內容、標準各不相同，整個物業管理行業的員工福利較差，六天工作制且無加班費對于物業管理從業人員而言算得上是司空見慣之事，特別是針對一線基層員工，如果按《勞動合同法》的要求達到各項標準，務必加大物業管理企業運營成本，單純用工成本擴大這筆帳將使企業難于承擔，難以消化，于是如上所說：減少用工、壓縮工資、不交保險、延長勞動時間、取消假期、增加勞動量都成為了諸多物業管理企業所采取的辦法，《勞動合同法》修正后企業經營成本的增加是不爭的事實，為了應變法律的修正，“換湯不換藥”就成了物業管理企業應對政府的一大舉措，倘若物業管理企業如上節所說一旦違法操作，勢必將帶來法律面前的諸多挑戰。

行業無序競爭，擾亂市場，將面臨著市場挑戰。

現如今物業管理項目的取得權仍然表現在以下幾種方式：一、開發商交予下屬物業管理企業；二、通過各種“關系”取得；三、由開發單位邀標取；四、市場化的招、投標取得。事實之中大多數開發商都不愿意將自家“孩子”交到別人手里，在開發商交予下屬物業管理企業的項目之中，有些開發商為了創建自己品牌、促進其它樓盤銷售項目，早期會補充物業服務費用的不足等資金，同時也會配合物業項目的各方完善，但這畢竟只是短暫之計，隨著時間推移，諸多開發高也慢慢撤退了這方面補助，自負盈虧就很快成了房地產下屬物業管理企業的命運，原本有開發商“撐腰”的物業服務開展也較為到位，一旦轉向自負盈虧許

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