為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

★★土地使用權的處理原則 房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致

（一）以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓應當符合的條件：1.按照出讓合同約定己經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書（錢合證）；2.按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件（預售）；3.轉讓房地產時房屋己經建成的，還應當持有房屋所有權證書（現售）。

《城市房地產管理法》還規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移，要求房地產轉讓后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者己經使用年限后的剩余年限。同時，對受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

（二）以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓

1.轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規定可以轉讓房地產的制度和政策，由受讓人辦理土地使用權出讓手續、繳納土地使用權出讓金，轉讓收益中的土地收前益上繳國家或者作其他處理。

2．可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家：經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》規定可以使用劃撥土地的項目；私有住宅轉讓后仍用于居住的；按照國務住房制度改革有關規定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。按照以上規定轉讓的房地產，如果再轉讓并需辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除己經繳納的土地收益。

★★房地產轉讓的程序

（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓全同；（2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；（3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；（4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；（5）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；（6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記，核發房地產權屬證書。

★禁止轉讓的規定：

1．達不到法定條件的房地產不得轉讓；2。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的，在權力受到限制期間，不得轉讓該項房地產；3。依法收回土地使用權的；4。共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5。權屬有爭議的；6。未依法登記領取權屬證書的；7.法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

★★★商品房預售：指房地產開發企業將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品預購人支付購房定金或房價款的行為。目前商品房預售仍是房地產開發企業的主流銷售方式。

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（責任編輯：）

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