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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

二、物業(yè)查驗的內(nèi)容

為了使物業(yè)的移交能夠順利進行，接管單位必須對原物業(yè)的狀況及存在問題進行查驗和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時與移交單位協(xié)調(diào)處理。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容有以下幾個方面。

(一)物業(yè)資料情況

物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對原管理機構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進行檢查。

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀

查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有：

(1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；

(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設(shè)施設(shè)備；

(3)保安監(jiān)控、對講門禁設(shè)施；

(4)清潔衛(wèi)生設(shè)施；

(5)綠化及設(shè)施；

(6)停車場、門崗、道閘設(shè)施；

(7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；

(8)公共活動場所及娛樂設(shè)施；

(9)其他需了解查驗的設(shè)施、設(shè)備。

(三)各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況

各項費用與收支情況、項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況包括物業(yè)服務(wù)費、停車費、水電費、其他有償服務(wù)費的收取和支出，2012年物業(yè)管理師報名時間維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務(wù)情況。

(四)其他內(nèi)容

(1)物業(yè)管理用房；

(2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；

(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。

第三節(jié)　物業(yè)管理工作的移交

物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常進行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下，在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況：一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。

一、新建物業(yè)的移交

(一)移交雙方

在新建物業(yè)的移交過程中，移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求，及時完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。

(二)移交內(nèi)容

移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗收資料，設(shè)計、施工資料，機電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，業(yè)主資料。移交的對象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等)。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

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