二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

11 物業管理招標的主體可以是(　)。

A. 物業服務企業

B. 建設單位

C. 業主大會

D. 物業產權人

E. 專業管理公司

參考答案: B,C,D

12 當員工出現(　)情況時，物業服務企業應對當事人

人予以辭退。

A. 對用人單位利益造成重大損害

B. 多次違反勞動紀律或者用人單位規章制度

C. 嚴重失職，營私舞弊

D. 被依法追究刑事責任

E. 在試用期間被證明不符合錄用條件

參考答案: A,C,D,E

13 下列收入中，不計征物業服務企業營業稅的是(　)。

A. 從事代理業務取得的手續費收入

B. 代收的房租收入

C. 代收的專項維修資金

D. 代收的燃氣費

E. 代收的水費和電費

參考答案: B,C,D,E

14 在物業管理區域內動火前的要求包括(　)。

A. 凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火

B. 在高空進行焊接或切割作業，須由消防主管領導會同消防管理負責人會審，無異議才能動火

C. 凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道，未排除殘存油質的不能動火

D. 防火、滅火設施不落實，不能動火

E. 施工附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施的，不能動火

參考答案: A,C,D,E

15 當物業管理服務過程中發生電梯故障時，正確的處理措施有(　)。

A. 事后應檢查，并通過多種宣傳方式，使業主提高安全意識

B. 立即通知電梯專業人員到達現場救助被困者

C. 督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患

D. 消防監控室應仔細觀察電梯內情況，通過對講系統詢問被困者并予以安慰

E. 將此次電梯事故詳細記錄備案

參考答案: B,C,D,E

三、案例分析題(共3題，共80分)

16某小區居住的張女士，經常在小區廣場上打太極拳，廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。張女士被小區保安人員送到醫院，診斷為：頸椎損傷。

問題

1.物業公司對小區內老楊樹是否有管理的義務?

2.對于此案中的樹木致人受傷，物業公司是否應該承擔賠償責任?物業公司如何避免此案再次發生?

3.物業綠化管理的內容是什么?

4.物業綠化日常管理的內容有哪些? 本題共26分

參考答案:

1.物業公司對小區內老楊樹有管理的義務。物業環境管理包括物業管理區域內物業共用部位、共用設施和場地等的清潔衛生、園林綠化和衛生蟲害防治等管理服務。老楊樹屬于綠化范圍，故物業公司對小區內的老楊樹有管理的義務。

2.物業公司應承擔賠償責任。

物業公司應加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。為了保證小區環境整潔及安全，應及時清除園林植物的枯枝黃葉，對園林綠地范圍進行清掃保潔，每年要對大喬木進行清理修剪，清除枯枝。在災害天氣來臨前還應巡視所轄物業園林樹木，防止其對業主、物業使用人造成潛在危害。

3.物業綠化管理的內容包括對綠化植物及園林小品等進行養護管理、保潔、更新、修繕， 使其達到改善、美化環境，保持環境生態系統的良性循環的效果。

4.物業綠化日常管理包括：澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔、園林建筑及園林小品維護、綠化標志制作、園林觀賞魚喂養等。

17大成物業服務企業接到了某大廈的物業服務投標邀請函。該大廈是一座大型智能化綜合寫字樓，建筑面積10萬㎡，配套設施設備完善。被邀請的幾家物業服務企業實力都很強，競爭激烈。大成物業服務企業總經理對這次投標工作非常重視，完成了物業服務投標書的編寫工作，并參加了現場答辯。但并未中標，評委們認為該公司擬定的物業管理方案內容不全是主

要原因。

問題

1.大成物業服務企業編寫的該大廈物業管理方案應包括哪些內容?

2.如果你是大成物業服務企業的總經理，你將怎樣組織參加這次投標活動?

3.邀請招標的特點是什么?

4.投標文件編寫的注意事項有哪些?

5.大成物業服務企業的總經理在投標過程中，可采取的報價技巧有哪幾種? 本題共26分

參考答案:

1.大成物業服務企業編寫的該大廈物業管理方案應包括的內容有：招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、

2.組織投標的基本工作如下：

(1)獲取招標信息后，首先組織經營管理、專業技術和財務等方面的人員對招標物業進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃。

(2)登記并取得招標文件。

(3)準備投標文件。

(4)全部投標文件編制好以后，按招標文件要求進行葑裝，并按時送達招標單位。

(5)接受招標方的資格審查。

(6)參加開標、現場答辯和評標。

3.邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業才是合格的投標人，投標人的數量有限。

4.投標文件編寫的注意事項有：

(1)確保填寫無遺漏，無空缺。

(2)不可任意修改填寫內容。

(3)填寫方式規范。

(4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規定的格式。

(5)計算數字必須準確無誤。

(6)報價合理。

(7)包裝整潔美觀。

(8)做好投標文件的保密措施。

5.大成物業服務企業的總經理在投標過程中，可采取的報價技巧有多方案報價和保本報價兩種。

18某高層寫字樓在國慶長假期間實施裝修，物業管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

問題

1.物業裝飾裝修的時間管理要求是什么?

2.結合實際談一談本案例中，物業管理員的做法是否正確?

3.在物業裝飾裝修活動中，物業服務企業的責任有哪些?

4.物業裝飾裝修管理應重點檢查的項目包括哪些?

5.物業裝飾裝修中涉及的管理服務費如何約定? 本題共26分

參考答案:

1.物業裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節變換以及習慣習俗等綜合確定。 裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。其中，一般裝修時間是指除節假日之外的正常時間。一般裝修時間因地域和季節的差異而有所不同;特殊裝修時間是指節假日休息時間。為保障其他業主的休息和正常生產生活秩序，原則上一般不允許在節假日進行裝修。因特殊情況需要裝修，應視具體情況相應縮短裝修時間;裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規雖無明確規定，但一般情況下不超過3個月。

2.本案例中，物業管理員的做法不正確。裝修作業的時間控制要根據不同樓盤類型和特點實施管理，本案例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應是節假日。因此，物業管理員的管理要求是錯誤的。

3.在物業裝飾裝修活動中，物業服務企業的責任是：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予 警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2～3倍的罰款。

4.為確保物業安全和全體業主的合法權益，物業裝飾裝修管理應重點檢查的項目包括：

(1)有無變動建筑主體和承重結構。

(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。

(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

(4)有無損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。

(5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。

(6)有無未經有關單位批準的下列行為：搭建建筑物、構筑物;改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;拆改供暖管道和設施;拆改燃氣管道和設施;超過設計標準或者規范增加樓面荷載的;改動衛生間、廚房間防水層的。

5.管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增加物業管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規定，一般由裝修人和物業管理單位雙方約定，該費用可向裝修業主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

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（責任編輯：中大編輯）

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