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三、合同的履行

合同的履行是指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿善浜贤x務(wù)，債權(quán)人的合同債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。

1.合同履行應(yīng)當(dāng)遵循如下原則

（1）適當(dāng)履行原則

（2）協(xié)作履行原則

（3）情事變更原則。其適用要件包括：（1）須有不可預(yù)見的情事變更；（2）情事變更須發(fā)生于合同成立后和履行完畢前；（3）情事變更須不可歸責(zé)于當(dāng)事人；（4）須情事變更的結(jié)果使維持原合同效力顯失公平。

2.合同履行中的抗辯權(quán)

抗辯權(quán)，是在符合法定條件時(shí)，一方得對(duì)抗對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求權(quán)，暫時(shí)拒絕履行其債務(wù)的權(quán)利。抗辯權(quán)是債務(wù)人對(duì)抗債權(quán)人的工具。合同履行中的抗辯權(quán)有三種：

(1)同時(shí)履行抗辯權(quán)。

(2)先履行抗辯權(quán)。

(3)不安抗辯權(quán)。

四、違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依法應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任是當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí)產(chǎn)生的民事責(zé)任，它以合同有效為前提，可以由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)約定。

1．違約責(zé)任的歸責(zé)原則

違約責(zé)任的歸責(zé)原則是指基于一定的歸責(zé)事由而確定違約責(zé)任成立的法律原則。《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。我國《合同法》采取的是嚴(yán)格責(zé)任的歸責(zé)原則，即不以違約人有過錯(cuò)為條件，只要有違約行為，即構(gòu)成違約。但是《合同法》中也規(guī)定了若干過錯(cuò)責(zé)任：供電人的責(zé)任；承租人的保管責(zé)任；承攬人的責(zé)任；建設(shè)工程合同中承包人的責(zé)任；寄存人未履行告知義務(wù)的責(zé)任；保管人的保管責(zé)任。

2．違約行為的形態(tài)

(1)預(yù)期違約。

(2)不能履行。

(3)拒絕履行。

(4)遲延履行。

(5)不完全履行。包括：1)瑕疵履行；2)加害給付。

(6)受領(lǐng)遲延。

3．免責(zé)事由

免責(zé)事由即當(dāng)事人可免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由，包括免責(zé)條件和免責(zé)條款。

(1)免責(zé)條件：指法律明文規(guī)定的當(dāng)事人對(duì)其不履行合同不承擔(dān)違約責(zé)任的條件。共同的免責(zé)條件是不可抗力。所謂不可抗力，是指合同當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般認(rèn)為下列情況應(yīng)屬不可抗力：自然災(zāi)害；社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂；軍事行動(dòng)；政府行為。

(2)免責(zé)條款：是當(dāng)事人事先以協(xié)議免除或限制其將來責(zé)任的合同條款。合同中的下列免責(zé)條款無效：造成對(duì)方人身傷害的；因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

4．承擔(dān)違約責(zé)任的方式

(1)強(qiáng)制履行

強(qiáng)制履行的表現(xiàn)形態(tài)包括令債務(wù)人限期履行，修理、重作、更換等。

(2)賠償損失

賠償損失責(zé)任的構(gòu)成要件包括：(1)一方有違約行為；(2)另一方受有損害，包括所受損害和所失利益；(3)違約行為與損害后果之間有因果關(guān)系。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。受害人對(duì)于損失的發(fā)生或擴(kuò)大也有過錯(cuò)時(shí)，法院可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任。當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

(3)違約金

違約金通常視為損失賠償額的預(yù)定。

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

五、合同的解釋

合同的解釋，是指由受理合同糾紛的法院或者仲裁機(jī)關(guān)為合理確定合同的內(nèi)容而依法對(duì)合同及相關(guān)資料的含義所作的有約束力的分析和說明。

合同解釋的原則有：

1.客觀解釋原則，又稱文義解釋原則。

2．整體解釋原則。

3．目的解釋原則。

4．習(xí)慣解釋原則。

5．誠信解釋原則。

六、買賣合同

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

在缺乏法律規(guī)定的情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規(guī)則。

1．買賣合同的條款

買賣合同的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括買賣標(biāo)的、標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)、履行方式、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決的方法等條款，此外還可就包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等內(nèi)容進(jìn)行約定。

2．買賣合同的效力

出賣人負(fù)有以下義務(wù)：(1)交付標(biāo)的物。(2)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

買受人負(fù)有以下義務(wù)：(1)支付價(jià)款。(2)檢驗(yàn)義務(wù)。(3)保管義務(wù)。(4)及時(shí)受領(lǐng)的義務(wù)。

3．標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，是指買賣合同訂立后，標(biāo)的物因不可歸責(zé)與雙方當(dāng)事人的事由而發(fā)生毀損、滅失的損失，由誰承擔(dān)的問題。此風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題，可以由當(dāng)事人約定。當(dāng)事人無約定的，適用以下原則：

(1)依交付而轉(zhuǎn)移，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。

(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)。

(4)當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。

(5)出賣人按照約定或者依照法律規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。

(6)因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

七、租賃合同

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1．租賃合同的內(nèi)容和形式

租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。2011年物業(yè)管理師考試合格標(biāo)準(zhǔn)

2．租賃合同的效力

出租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。(2)租賃物的維修義務(wù)。(3)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

承租人享有以下權(quán)利：(1)經(jīng)出租人同意，承租人可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。(2)經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。(3)取得收益的權(quán)利。(4)對(duì)租賃物的優(yōu)先購買權(quán)。

承租人負(fù)有以下義務(wù)：(1)按照約定的方法和性質(zhì)使用租賃物。(2)保管租賃物。(3)支付租金的義務(wù)。(4)返還租賃物的義務(wù)。

3．租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由給租賃物造成的風(fēng)險(xiǎn)，由租賃物的所有人承擔(dān)。由于租賃物滅失，租賃合同部分或全部無法履行時(shí)，《合同法》規(guī)定，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

八、委托合同

委托合同是指受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬或不支付報(bào)酬的合同。

1．受托人的義務(wù)

(1)辦理委托事務(wù)的義務(wù)。受托人對(duì)委托事務(wù)原則上應(yīng)親自辦理，只有兩種情況下可以轉(zhuǎn)托他人：一是事先取得委托人的同意，在此種情況下，受托人僅就對(duì)第三人的選任及指示上的過失承擔(dān)責(zé)任；二是因情況緊急，為了委托人的利益需要轉(zhuǎn)托他人。

(2)遵守委托人指示的義務(wù)。受托人應(yīng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。但為了委托人的利益可以變更委托人的指示。變更指示存在兩種情況：一是事先取得委托人的同意；二是緊急情況下難以取得聯(lián)系時(shí)，受托人應(yīng)妥善處理委托事務(wù)。

(3)報(bào)告的義務(wù)。

(4)轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)。

2．委托人的義務(wù)

(1)支付費(fèi)用的義務(wù)。

(2)付酬義務(wù)。

(3)賠償責(zé)任。委托人的賠償責(zé)任有三種情況：一是對(duì)非因受托人的過錯(cuò)而委托人解除委托合同的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任；二是對(duì)受托人處理委托

（責(zé)任編輯：）

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