為了備考2014年物業管理師考試，中大網校編輯根據2014年物業管理師綱特別整理了物業管理師考試《物業經營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業管理師考試。

27、比例分析法包括：相關指標比例分析法、構成比率分析法以及效率比率分析法P259

28、比較分析法比較標準：本期實施與預定目標、計劃或定額比較;本期實施與上年同期實際，本年實際與上年實際或歷史最好水平比較，以及若干期的歷史資料比較;本企業是假與國內外先進水平比較以及本企業實際與評價標準值金相比較。評價標準值是權威機構根據大量數據資料進行測算而得出的客觀、公正、科學的價值，是一個比較理想的評價標尺。P250

29、物業管理績效評價是指運用數理統計和運籌學方法，采用特定的指標體系，依照統一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業管理企業在一定經營期間占有、使用、管理、配置物業經營掛歷資源的效益和經營者的業績，作出客觀、公正和準確的總和的活動。P263

物業管理績效評價的意義

第一，對物業管理企業而言，績效評價對于企業總結管理經驗、找出經營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式，制定有效的財務計劃、科學決策、改進管理、指導工作和提高績效提供直接的幫助。

第二，對企業所有者而言，由兩權分離帶來的委托人與代理人之間利益目標的不一致性和信息的不對稱性，使企業績效評價的實施有了必要的邏輯基礎和前提。通過對物業管理企業績效的評價，企業所有權人可以科學全面地考核經營者的業績，從而能有效降低代理成本。

第三，對政府而言，物業管理績效評價也為各有關部門對物業管理企業實施間接管理、加強宏觀調控、制定經濟政策和考核企業經營管理者的業績提供了科學的依據。

30、物業管理績效評價的類型分為：例行評價和特定評價。P264

31、物業管理績效評價的類型：1、政府評價2、社會評價 3、企業集團內部評價 4、企業自我診斷評價 5、物業資產管理項目評價P264

物業管理績效：包括物業管理企業和獨立的物業資產管理項目兩個層面。物業管理企業績效是指一定經營期間的企業經營效益和經營者業績。企業經營效益主要表現在盈利能力，資產運營水平，償債能力和后續發展能力等方面。

32、物業管理績效評價三個基本要素：評價指標 、評價標準和評價方法，這是評價活動開展的重要條件。P265

33、物業管理績效評價指標體系有基本指標(最重要，最基礎，概括性強，是核心)、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成，基本與修正指標是定量指標，評議指標是定性指標(多選)

(五)物業管理績效評價的基本指標：評價物業管理績效的最重要、最基本指標。P266

物業管理績效評價的指標體系

1.財務效益狀況指標： (1)凈資產收益率;(2)總資產報酬率;(3)財務內部收益率

2.資產營運狀況指標：(4)總資產周轉率;(5)流動資產周轉率;

3.償債能力狀況指標：(6)資產負債率;(7)利息保障倍數

4.發展能力狀況指標：(8)營業增長率;(9)資本積累率

(二)物業管理績效評價修正指標

1.財務效益狀況修正指標：(1)主營業務利潤率;(2)盈余現金保障倍數;(3)成本費用利潤率

2.資產營運狀況修正指標：(4)應收賬款周轉率;(5)不良資產比率;(6)資產損失比率

3.償債能力狀況修正指標：(7)流動比率;(8)速動比率;(9)現金流動負債比率;(10)長期資產適合率;(11)經營虧損掛賬比率

4.發展能力狀況修正指標：(12)總資產增長率;(13)三年利潤平均增長率;(14)三年資本平均增長率

(三)物業管理績效評價評議指標

1.經營者基本素質;2.服務滿意度;3.基礎管理水平;4.在崗員工素質狀況;5.服務硬環境;6.發展創新能力;7.經營發展策略;8.綜合社會貢獻

五、物業管理績效評價的標準

(一)定量指標標準

(二)定性指標評議參考標準

34、凈資產收益率充分體現了1.投資者投入企業的自由資本獲得凈收益的能力，突出反映了投資與報酬的關系2.評價企業資本經營效益的核心指標3.看粗企業獲利能力在同行業中所處的地位P266

35、總資產報酬率 =息前稅前利潤/平均資產總額*100%=(潤總額+利息支出)/平均資產總額*100% P267

36、資產運營狀況指標1.總資產周轉率 2.流動資產周轉率 3.償債能力狀況指標 4 .發張能力狀況指標 P267

37、物業管理績效評價修正指標：1.財務效益狀況修正指標 2.資產營運狀況修正指標 3.償債能力狀況修正指標 P270

38、流動比率=流動資產/流動負債*100% 速動比率=速動資產/流動負債*100% P273

39、物業管理績效評價標準分為定量標準和定性標準，定量指標包括8項基本指標和14項修正指標的標準值。定性指標評議參考標準是用來對企業進行定性評價時所采用的評判標準，具體用于對評議指標進行綜合分析和評定分數。資格界限：優(A)85以上，良(B)70-85，中(C)50-70，低(D)40-50，差(E)40以下P279

40、物業管理績效評價報告由封面、正文、附錄。P280

評價報告：3000字左右，切中要害，突出重點，依據充分，特殊的要說明，有明確評價結果和結論，維護企業商業秘密。

績效評價的主要方法：1、功效系數法，用于計量指標(基本指標或修正指標)的評價計分，2、輔助方法是綜合分析判斷法，用于評議指標的評價計分。3、定量和定性相結合計分法

41、物業管理報告：一是按物業經營管理者向不同主體提交報告分三類：1、向業主、租戶提交的物業管理報告，是最常見最公開的報告。2、向高層次管理者提供的物業管理報告：企業內部物業管理報告正是總經理全面了解企業經營管理情況的重要途徑。3、向投資者或董事會提交的物業管理報告：是投資者或董事會用來認識、判斷企業在激烈的市場競爭環境中生存、適應和發展能力的重要依據。二是按提交報告的期間不同分類。物業管理報告分為月度物業管理報告、季度物業管理報告、半年度物業管理和年度物業管理報告P286

42、物業管理報告構成：物業經營管理工作總結 物業經營掛管理財務報告 物業經營管理工作計劃 P287

43、報告的注意事項：1、突出重點，兼顧一般。向業主租戶提交，重點說明企業收取多少管理費用，具體用在什么地方，企業未來的管理工作打算，盈利可少寫或不寫。向企業高層次管理者提交，關心是企業的盈利和本期物業經營管理工作完成的情況，要突出這些內容。向投資者或董事會提交，重點在財務報告及其分析上。2、注重時效，真實可靠。3、報告清楚，文字簡練。P28

備注：詳細查看教材P278物業管理績效評價指標體系及權數

相關文章：

2014年物業管理師經營管理考點精粹匯總

2014年物業管理師考試經營管理習題模擬匯總

2014年物業管理師考試經營管理試題匯總

關注：2013年物業管理師證書領取  零基礎通關  物業管理師報考條件

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁