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專題六 固定資產及投資性房地產

一、本專題應關注的主要內容

(一)取得固定資產

1.外購固定資產

銀行存款等

在建工程等

固定資產

①需安裝，發生的安裝支出

②安裝完畢達到預定可使用狀態

購入不需安裝的固定資產

2.建造固定資產

(1)自營工程

銀行存款等

工程物資

在建工程

固定資產

①購入工程物資

②領用工程物資

⑥工程達到預定可使用狀態

③用銀行存款支付的其他費用

應付職工薪酬

④分配工程人員工資

庫存商品

⑤工程項目領用本企業產品

(2)出包工程

銀行存款

在建工程

固定資產

②補付工程款

①預付工程款

③工程達到預定可使用狀態

(二)固定資產的折舊

1.計提折舊的范圍

除以下情況外，企業應當對所有固定資產計提折舊：

第一，已提足折舊仍繼續使用的固定資產;

第二，單獨計價入賬的土地。

在確定計提折舊的范圍時，還應注意以下幾點：

(1)固定資產應當按月計提折舊，當月增加的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊;當月減少的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。

(2)固定資產提足折舊后，不論能否繼續使用，均不再計提折舊;提前報廢的固定資產，也不再補提折舊。所謂提足折舊，是指已經提足該項固定資產的應計折舊額。

2.固定資產的折舊方法

企業應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇固定資產折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。

(三)固定資產的后續支出

固定資產的后續支出是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。

固定資產的更新改造等后續支出，滿足固定資產確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除;不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發生時計入當期損益。

(四)固定資產的處置

固定資產

固定資產清理

累計折舊

銀行存款

銀行存款

應交稅費

營業外收入

營業外支出

原材料

其他應收款

①轉入清理

①轉入清理

②支付清理費用

④變價收入

④殘料入庫

⑤保險賠償

③計算交納的稅金

⑥清理凈收益

⑥清理凈損失

(五)固定資產清查

1.固定資產盤盈

借記“固定資產”科目，貸記“以前年度損益調整”科目。

2.固定資產盤虧

固定資產

待處理財產損溢

累計折舊

原材料

其他應收款

營業外支出

①盤虧時

①盤虧時

②殘料入庫

③由過失人賠償部分

④盤虧凈損失

(六)固定資產減值

企業計提固定資產減值準備，應當設置“固定資產減值準備”科目核算。企業按應減記的金額，借記“資產減值損失——計提的固定資產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”科目。

固定資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。

(七)投資性房地產的范圍

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

下列各項不屬于投資性房地產：

(1)自用房地產;

(2)作為存貨的房地產。

(八)投資性房地產的取得

1.外購的投資性房地產

借：投資性房地產

貸：銀行存款

2.自行建造的投資性房地產的確認和初始計量

銀行存款等

在建工程等

投資性房地產

①發生的支出

②達到預定可使用狀態

(九)投資性房地產的后續計量

企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

1.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

(1)計提折舊或攤銷

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)

(2)取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入

(3)計提減值準備

借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備

減值準備一經計提，在持有期間不得轉回。

2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

(十)投資性房地產的處置

1.采用成本模式計量

處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

2.采用公允價值模式計量

處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時,應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目;按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉。

二、專題舉例

【例題1·計算題】北方股份有限公司(以下簡稱北方公司)為注冊地在北京市的一家上市公司，其2010年至2014年與固定資產有關的業務資料如下：

(1)2010年10月10日，北方公司購進一臺需要安裝的設備，取得的增值稅專用發票上注明的設備價款為580萬元，增值稅為98.6萬元，另發生運輸費和保險費2萬元，款項以銀行存款支付;沒有發生其他相關稅費。安裝設備時，領用原材料一批，價值為18萬元;支付安裝工人的工資為10萬元。該設備于2010年12月10日達到預定可使用狀態并投入行政管理部門使用，預計使用年限為10年，預計凈殘值為10萬元，采用年限平均法計提折舊。

(2)2011年12月31日，北方公司對該設備進行檢查時發現其已經發生減值，預計可收回金額為460萬元;計提減值準備后，該設備原預計使用年限、預計凈殘值、折舊方法保持不變。

(3)2012年9月30日，北方公司因生產經營方向調整，決定采用出包方式對該設備進行改良，改良工程驗收合格后支付工程價款。該設備于當日停止使用，開始進行改良。

(4)2013年 3月15日，改良工程完工并驗收合格，北方公司以銀行存款支付工程總價款62.5萬元。當日，改良后的設備投入使用，預計尚可使用年限8年，采用年限平均法計提折舊，預計凈殘值為5萬元。改良后該設備的可收回金額為500萬元。2013年 12月31日，該設備未發生減值。

(5)2014年10月10日，該設備因遭受自然災害發生嚴重毀損，北方公司決定進行處置，取得變價收入10萬元，應交增值稅1.7萬元，保險公司賠償款30萬元，發生清理費用5萬元;款項均以銀行存款收付，不考慮其他相關稅費。

要求：

(1)編制2010年10月10日取得該設備的會計分錄。

(2)編制設備安裝及設備達到預定可使用狀態的會計分錄。

(3)計算2011年度該設備計提的折舊額，并編制相應的會計分錄。

(4)計算2011年12月31日該設備計提的固定資產減值準備，并編制相應的會計分錄。

(5)計算2012年度該設備計提的折舊額，并編制相應會計分錄。

(6)編制2012年9月30日該設備轉入改良時的

（責任編輯：xll）