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房產稅法律制度

房產稅的概念

房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種稅。這里所說的房產，是指以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窯、室外游泳池等不屬于房產稅的征稅對象。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

征收房產稅的目的是運用稅收杠桿，加強對發房產的管理，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。此外，房產稅稅源穩定，易于控制管理，是地方財政收入的重要來源之一。1986年9月15日國務院頒布并于同年10月1日起施行《中華人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《房產稅暫行條例》)，同年9月25日，財政部、國家稅務總局印發《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》，之后，國務院以及財政部、國家稅務總局又陸續發布了一些有關房產稅的規定、辦法，這些構成了我國房產稅法律制度。

二、房產稅納稅人和征稅范圍

(一)房產稅的納稅人

房產稅的納稅人，是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區內擁有房屋產權的單位和個人。具體包括產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人。

1.產權屬于國家所有的，其經營管理的單位為納稅人;產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。

2.產權出典的，承典人為納稅人。在房屋的管理和使用中，產權出典，是指產權所有人為了某種需要，將自己的房屋等的產權，在一定的期限內轉讓(典當)給他人使用而取得出典價款的一種融資行為。產權所有人(房主)稱為房屋出典人。這種業務一般發生于出典人急需用資金，但又想保留產權回贖權的情況。承典人向出典人交付一定的典價之后，在質典期內獲取抵押物品的支配權，并可轉典。產權的典價一般要低于賣價。出典人在規定期間內須歸還典價的本金和利息，方可贖回出典房屋等的產權。由于在房屋出典期間，產權所有人已無權支配房屋，因此，稅法規定對房屋具有支配權的承典人納稅人。

配權的承典人為納稅人。

3.產權所有人、承典人均不在房產所在地的，或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人。租典糾紛，是指產權所有人在房產出典和租賃關系上，與承典人、租賃人發生各種爭議，特別是有關權利和義務的爭議懸而未決的：此外，還有一些產權歸屬不清的問題，也都屬于租典糾紛。

稅法規定，對個人所有的非營業用的房產免征房產稅。外籍人員和華僑、香港、澳門、臺灣同胞在內地擁有房產的，按照《城市房地產稅暫行條例》的規定繳納房地產稅，不適用《房產稅暫行條例》。

(二)房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范同為城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋。其中，城市是指國務院批準設立的市，其征稅范圍為市區、郊區和市轄縣城，不包括農村;縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地的地區;建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮：工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮的標準，但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。在工礦區開征房產稅必須經省、自治區、直轄市人民政府批準。

三、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

(一)房產稅的計稅依據

房產稅以房產的計稅價值或房產租金收入為計稅依據。按房產計稅價值征稅的，稱為從價計征;按房產租金收入征稅的，稱為從租計征。

1.從價計征

從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據。根據《房產稅暫行條例》的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。具體扣減比例由省、自治區、直轄市人民政府確定。

(1)房產原值，是指納稅人按照國家統一的會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原值(或原價)，包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。房產余值是房產的原值減除規定比例后的剩余價值。凡按會計制度在賬簿中記載有房屋原價的，以房屋原價按規定減除一定比例后作為房產余值.計征房產稅;沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋，確定房產原值，計征房產稅。對房產原值的確定明顯不合理的，應重新予以評估。

(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。對更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計人房產原值。

需要注意的是，對于投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待：

(1)對以房產投資聯營、投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計繳房產稅。

(2)對以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，實際上是以聯營名義取得房屋租金.應當根據《房產稅暫行條例》的有關規定，以出租方取得的租金收人為計稅依據計繳房產稅。

此外，對于屬于融資租賃性質的房屋，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，應以房屋余值計算征收房產稅。至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

2.從租計征

從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。

房產的租金收入，是指房屋產權所有人出租房產使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

(二)房產稅的稅率

我國現行房產稅采用比例稅率。

1.從價計征的，稅率為1.2%，即按房產原值一次減除10%～30%后的余值的1.2%計征。

2.從租計征的，稅率為12%，即按房產出租的租金收入的12%計征。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

(三)房產稅應納稅額的計算

1.從價計征房產稅應納稅額的計算

從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其計算公式為：

應納稅額=應稅房產原值×(1一扣除比例)×1.2%

2.從租計征房產稅應納稅額的計算

四、房產稅納稅義務發生時間、納稅地點、納稅期限

(一)納稅義務發生時間

1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。

3.納稅人委托施工企業建設的房屋.從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

5.納稅人購置存量房.自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起.繳納房產稅。

(二)納稅地點

房產稅在房產所在地繳納。房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關申報納稅。

(三)納稅期限

房產稅實行按年計算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

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（責任編輯：xll）

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