四、土地增值稅的計稅依據
增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目
（一）轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益；從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（二）扣除項目及其金額（重點掌握）
1、銷售新房及建筑物 2、銷售舊房及建筑物（按評估價格扣除）  
（1）取得土地使用權所支付的金額 包括地價款，有關費用和稅金 （1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用  
（2）房地產開發成本 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。 （2）舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
（3）房地產開發費用（不是按照納稅人實際發生額進行扣除） 財務費用中的利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的；允許扣除的房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%
提示：①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的；允許扣除的房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%
（4）與轉讓房地產有關的稅金 （1）房地產開發企業：營業稅、城建稅、教育費附加；（2）非房地產開發企業：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅；
（3）外商投資房地產開發企業的稅金不含城市維護建設稅和教育費附加 （3）在轉讓環節繳納的稅金：營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅
（5）財政部確定的其他扣除項目 （1）從事房地產開發的納稅人適用；
（2）按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和，加計20%扣除。

提示：銷售舊房及建筑物按購房發票金額計算扣除：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
【例題1】根據我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，下列各項中，在計算土地增值稅額時可以從轉讓房地產取得的收入中扣除的項目有（　）。
A、取得土地使用權所支付的金額
B、房地產開發成本
C、轉讓房地產繳納的營業稅
D、轉讓房地產繳納的企業所得稅
答案：ABC
【例題2】納稅人轉讓舊房，在計算土地增值額時，允許扣除的項目有（　）。
A、轉讓環節繳納給國家的各項稅費
B、經稅務機關確認的房屋及建筑物的評估價格
C、當期發生的管理費用、財務費用和銷售費用
D、取得土地使用權所支付的價款和按國家規定繳納的有關稅費
答案：ABD
解析：本題考核土地增值稅的扣除項目。根據土地增值稅法律制度的規定，納稅人轉讓舊房，不允許扣除管理費等三項費用，只有轉讓新建商品房項目時，才允許按照房地產開發費用扣除。
（三）幾種特殊事項的稅務規定：
1、隱瞞、虛報房地產成交價格的
2、提供扣除項目金額不實的
3、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的
4、非直接銷售和自用房地產
　房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

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