七、土地增值稅申報程序、納稅清算、納稅地點

（一）土地增值稅納稅申報程序
1、納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。
2、納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

（二）土地增值稅納稅清算
1、土地增值稅的清算條件
提示：區分“應當清算”和“可要求清算”
（1）符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
③直接轉讓土地使用權的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
④省級稅務機關規定的其他情況。
【例題】下列各項中，房地產企業應進行土地增值稅清算的有（　）。
A、直接轉讓土地使用權的
B、房地產開發項目全部竣工完成銷售的
C、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的
D、取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的
答案：ABC
解析：本題考核土地增值稅的清算。根據土地增值稅清算規定，取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，但不屬于企業應進行土地增值稅清算的范圍。

（三）土地增值稅納稅地點
1、納稅人是法人的，當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。
2、納稅人是自然人的，當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在居住所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。

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