建筑法

(一)掌握施工許可制度

1、申請施工許可證的主體：建設單位

施工許可證的頒發部門：縣級以上建設行政主管部門

2、申請施工許可證的條件

(1)已經辦理該建筑工程用地批準手續(建設用地規劃許可證;

(2)在城市規劃區的建筑工程，已經取得規劃許可證;(注意建設用地規劃許可證與建設工程規劃許可證的區別)

(3)需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求;

(4)已經確定建筑施工企業;

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料;(施工圖設計文件已按規定進行了審查)

(6)有保證工程質量和安全的具體措施;(哦按照規定應該委托監理的工程已委托監理)

(7)建設資金已經落實;(建設工期不足一年的，落實工程合同價的50%，超過一年的為30%)

(8)法律、行政法規規定的其他條件。(如公安機關的消防審核)

3、未取得建筑工程許可證擅自開工的后果

責令改正;不符合開工條件的，停工，可以予以處罰;符合開工條件的，不需要停工和處罰。

4、不需要申請施工許可證的工程類型(六類)

(1)國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程(工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程)

(2)作為文物保護的工程

(3)搶險救災工程

(4)臨時性建筑

(5)軍用房屋建筑

(6)按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程

4、施工許可證的管理

(1)廢止條件：

建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期：延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

(2)重新核驗施工許可證條件：

在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起1個月內，向發證機關報告，并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。建筑工程恢復施工時，應當向發證機關報告;中止施工滿1年的工程恢復施工前，建設單位應當報發證機關核驗施工許可證。

(3)重新辦理開工報告的條件：

按照國務院有關規定批準開工報告的建筑工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應當及時向批準機關報告情況，因故不能按期開工超過6個月的，應當重新辦理開工報告的批準手續。

(二)企業資質等級許可制度

1、建設工程企業的必備條件

建設工程企業的經濟組織包括：施工單位、勘察、設計單位和工程監理單位

注意：建設單位不屬于建設工程企業

資質條件：(1)注冊資本;

(2)專業技術人員;

(3)技術裝備;

(4)已完成的建筑工程的業績。

2、建設工程企業的資質管理

管理機關：國務院建設行政主管部門歸口管理;各行業部門配合管理;工商部門營業執照管理。

先工商登記注冊后資質申請。

(1)建筑業企業資質管理

建筑業企業資質分為施工總承包、專業承包和勞務分包三個序列。

(2)工程勘察設計資質管理

工程勘察資質分為工程勘察綜合資質、工程勘察專業資質、工程勘察勞務資質。

(3)工程監理企業資質管理

工程監理企業資質分為綜合資質、專業資質和事務所資質。

(三)專業人員執業資格制度

1、注意執業資格與執業的分離

2、建筑工程的執業人員：注冊建筑師、注冊結構工程師、注冊監理工程師、注冊工程造價師、注冊建造師、土木工程師、房地產估價師(“七師”)等(注意無“注冊資產評估師”!)。

(四)工程發包制度

1、發包方式：招標發包和直接發包。建筑工程實行直接發包的，發包單位應當將建筑工程發包給具有相應資質條件的承包單位。

2、禁止肢解工程發包的有關規定：

提倡對建筑工程實行總承包，禁止將建筑工程肢解發包。

3、禁止違法采購

不符合規定的范圍和標準的小規模的建筑材料、建筑構配件和設備的采購有三種形式：由建設單位負責采購;由承包商負責采購;由雙方約定的供應商供應。

(五)工程承包制度

1、資質管理

(1)承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業務范圍內承攬工程。

禁止“超越資質”、“冒用資質”：禁止建筑施工企業超越本企業資質等級許可的業務范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業的名義承攬工程。

禁止“借用資質”：禁止建筑施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。

(2)資質糾紛處理

1)建設工程施工合同具有下列情形之一的，認定無效：

承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的;

沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的;

2)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的處理：

建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。

建設工程施工合同無效，且建設工程經竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：

修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持;

修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。

因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。

注意：承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。

2、聯合承包

大型建筑工程或者結構復雜的建筑工程，可以由兩個以上的承包單位聯合共同承包。共同承包的各方對承包合同的履行承擔連帶責任。

兩個以上不同資質等級的單位實行聯合共同承包的，應當按照資質等級低的單位的業務許可范圍承攬工程。

3、轉包(禁止)

禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人。

承包人轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。人民法院可以收繳當事人已經取得的非法所得(扣除成本后的獲利部分)。

4、法律責任

轉讓、出借資質：對因該項承攬工程不符合規定的質量標準造成的損失，建筑施工企業與使用本企業名義的單位或者個人承擔連帶賠償責任。

(六)工程分包制度

1、施工總承包企業的分包

承擔施工總承包的企業可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將非主體工程或者勞務作業分包給具有相應專業承包資質或者勞務分包資質的其他建筑業企業。

2、專業承包企業的分包

專業承包企業可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將勞務作業分包給具有相應勞務分包資質的勞務分包企業。

3、對分包單位的認可

除總承包合同中約定的分包外，必須經建設單位認可。

注意區分分包單位的認可與分包單位的指定

指定分包商在國內是違法的。

4、禁止違法分包

(1)總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的;

(2)建設工程總承包合同中未有約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的;

(3)施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的;

(4)分包單位將其承包的建設工程再分包的。

5、總承包單位與分包單位的連帶責任

建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責;分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責。總承包單位和分包單位就分包工程對建設單位承擔連帶責任。

建設單位既可以根據總承包合同向總承包單位追究違約責任，也可以根據法律規定直接要求分包單位承擔損害賠償責任，分包單位不得拒絕。

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（責任編輯：gx）

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