第五節(jié) 房地產投資項目經濟評價指標和方法

一、房地產投資項目經濟評價指標體系

盈利能力指標：靜態(tài)、動態(tài)

清償能力指標

二、動態(tài)盈利性指標及計算

(一)財務凈現值

□ 概念：凈現值是指開發(fā)項目在投資活動有效期內的凈現金流量，按預先規(guī)定的折現率或基準收益率，折算到開發(fā)項目實施開始的基準年的代數和(NPV)

□ 實質：

■ (F～P)(A～P)

□ 項目判定標準

■ NPV≥0，說明方案正好達到預定的投資收益水平，或者尚有盈余，項目可以接受

■ NPV<0，說明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受

■ 多方案比較時，選擇NPV較大的項目

凈現值法的優(yōu)缺點

□ 優(yōu)點

■ 考慮了資金的時間價值

■ 可以反應出項目盈虧的絕對數額大小

□ 缺點

■ 凈現值的計算依賴于折現率，折現率的大小主要取決于籌資成本，因此可能獲利高卻由于籌資成本高而使凈現值小

■ 凈現值的大小與項目的規(guī)模有關，不能反應投資效率的高低

(二)財務內部收益率

□ 概念：使投資方案各年現金流入量的總現值與各年現金流出量的總現值相等的折現率(NPV=0時的折現率)

□ 實質：

■ 反應項目的盈利能力

□ 判斷標準

■ 如果該收益能力大于等于基準收益率或設定的折現率，表明項目可接受，如小于基準收益率，則方案不可接受

內部收益率的計算方法

□ 內部收益率函數是減函數

■ r1時，凈現值為NPV1>0，則IRR一定比r1大

■ r2時，凈現值為NPV2<0，則IRR一定比r2小

□ 計算方法

■ 試算法

■ 插值法

□ r1時，凈現值為NPV1>0

□ r2時，凈現值為NPV2<0

■ 查表法

【例題1·單選題】【典型例題】

某建設項目，當r1=12%時，凈現值為860萬元，當r2=18%時，凈現值為-600，基準收益率為10%，則該項目的內部收益率應(　)

A.在12%和10%之間

B.小于12%

C.在12%和18%之間

D.大于18%

【答案】C

【解析】r1時，凈現值為NPV1>0，則IRR一定比r1大，r2時，凈現值為NPV2<0，則IRR一定比r2小

【例題2·單選題】【典型例題】

某建設項目，當r1=20%時，凈現值為78.70萬元，當r2=30%時，凈現值為-60.54萬元，則該項目的內部收益率為(　)

A.25.65%

B.24.42%

C.22.46%

D.18.65%

【答案】A

內部收益率的優(yōu)缺點

□ 優(yōu)點

■ 考慮了資金的時間價值

■ 不需要首先確定所要求的報酬率

■ 反映投資效率高低(盈利能力)

□ 缺點

■ 不能反映獲利數額

■ 計算極為復雜

■ 有可能出現多解或無解的情況，會失效

【難點】凈現值NPV與內部收益率IRR的比較

□ 區(qū)別

■ 經濟意義不同

□ NPV表示投資增加或減少的現值，IRR表示項目內在的利潤率

■ 方法不同

□ NPV首先要求確定折現率，IRR不需要

■ 結論不同

□ 互斥方案有時結論不同

□ 原因

■ 項目投資規(guī)模不同

■ 對投資利潤率的假定不同

【例題·單選題】【2009年真題】

采用內部收益率作為房地產開發(fā)項目投資評估的指標，其主要優(yōu)點是(　)。

A.考慮了基準收益率

B.能顯示投資回收期的長短

C.能在一定程度上反映投資效率高低

D.計算過程簡單

【答案】C

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（責任編輯：中大編輯）

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