第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是指在開發(fā)項同的策劃設(shè)計、施工和銷售等階段，主動運用動態(tài)控制原理，經(jīng)常地、定期或不定期地將項目實際發(fā)生的成本數(shù)額與相應(yīng)的目標(biāo)成本值進行比較，對項目成本進行控制。在監(jiān)督和糾偏的過程中，如果發(fā)現(xiàn)項目的實際成本數(shù)額偏離成本目標(biāo)值，就應(yīng)采取組織措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施、合同措施和信息措施等糾偏措施，糾正成本偏差，保證成本目標(biāo)實現(xiàn)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則

(1)設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。

(2)設(shè)計階段是成本控制的重點。

(3)經(jīng)濟與技術(shù)有機結(jié)合是成本控制的重要手段。

(4)變被動控制為主動控制。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的內(nèi)容

(1)項目策劃階段成本控制。

(2)項目規(guī)劃設(shè)計階段成本控制。

(3)項目施工招標(biāo)階段成本控制。

(4)項目施工階段成本控制。

(5)項目竣工驗收階段成本控制。

(6)項目銷售階段成本控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的內(nèi)涵和構(gòu)成

質(zhì)量是一組固有的特性滿足要求的程度(ISO 9000)。引申到房地產(chǎn)開發(fā)項目，其質(zhì)量就是國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件以及房地產(chǎn)開發(fā)項目合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)品的安全、適用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求，體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟性、環(huán)境協(xié)調(diào)性等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的概念與要求

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制是指按照確定的質(zhì)量目標(biāo)或以技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，在開發(fā)建設(shè)過程中可進行的質(zhì)一鏈監(jiān)督和管理活動。其目的是為開發(fā)項目的剛戶提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，質(zhì)量控制的關(guān)鍵是項目開發(fā)過程和產(chǎn)品都必須滿足既定的項目質(zhì)量目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的要求

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制應(yīng)做到以下幾點。

(1)項目設(shè)計必須符合設(shè)計承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書的范圍內(nèi)。

(2)設(shè)計文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙之間無矛盾。

(3)項目的設(shè)備選型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟合理、安全可靠;環(huán)境保護、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關(guān)部門的規(guī)定指標(biāo)。

(4)施工過程要與技術(shù)要求、技術(shù)規(guī)范和設(shè)計質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗收標(biāo)準(zhǔn)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的特點

(1)全面性。

(2)及時性與主動性。

(3)標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性。

(4)連續(xù)性和相關(guān)性。

(四)設(shè)計階段與施工階段的質(zhì)量控制

1.設(shè)計階段的質(zhì)量控制

(1)分階段進行審查。對階段性的設(shè)計成果應(yīng)堅持審批簽章制度，只有前一階段設(shè)計符合目標(biāo)要求，才能再進行下一階段更深入的設(shè)計，否則無效。

(2)委托或聘請專家審。由于設(shè)計工作的特殊性，對于一些規(guī)模大、技術(shù)要求高的項目，或情況特殊的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目管理者，可以委托設(shè)計監(jiān)理、設(shè)計顧問公司審查，或者聘請相關(guān)專家進行咨詢，對設(shè)計質(zhì)量和進度、設(shè)計成果進行審查。

(3)多方案對比選擇。從項口全面控制的角度出發(fā)，可以采取設(shè)計招標(biāo)等方式對開發(fā)項目設(shè)計方案進行對比分析。

(4)對設(shè)計工作質(zhì)量進行檢查。這是一項十分細致、同時又是技術(shù)性很強的工作。對設(shè)計工作進行槍查需要注意的主要方而有：①設(shè)計工作以及設(shè)計文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解：②設(shè)計是否符合規(guī)范要求，特別是強制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標(biāo)準(zhǔn)，以及某些相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2.施工階段的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目施工階段的質(zhì)量控制主要是通過審核有關(guān)文件、報表，以及進行現(xiàn)場檢查及通過試驗、檢驗途徑和相應(yīng)的方法實現(xiàn)的，其具體過程如下。

(1)審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表

(2)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查

(3)現(xiàn)場質(zhì)量檢驗。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收是在施工單位自行檢查評定的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織參與建設(shè)活動的有關(guān)單位共同對工程的施工質(zhì)量進行抽查復(fù)驗，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對工程施工質(zhì)量達到合格與否做出確認。施工質(zhì)量驗收有利于全面評價工程施工質(zhì)量、衡量承包商的施工質(zhì)量水平、推動項目質(zhì)量管理水平的持續(xù)改進。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目一般要劃分為檢驗批、分項、分部或單位工程，分級進行其質(zhì)量的檢驗與評定。

(1)檢驗批。(2)分項工程。(3)分部工程。(4)單位工程。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目的類型、規(guī)模與特點，結(jié)合各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系，確定進度目標(biāo)、編制進度計劃，對整個建設(shè)過程的進度實施跟蹤、檢查和調(diào)整的行為過程。

進度控制的最終目的是確保房地產(chǎn)開發(fā)項目進度目標(biāo)的實現(xiàn)，進度控制的總目標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項日的建設(shè)工期。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制的范圍

房地產(chǎn)開發(fā)項目進度的總目標(biāo)貫穿于整個項目的實施階段。要保證進度日標(biāo)的順利完成，項目的進度控制就要對項目實施全過程的各個方面進行進度控制。項日進度控制的范圍如下所示。

(1)項目的各個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制不僅包括項目工程實施階段，還包括項目前期的策劃階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段和竣工驗收等各個階段。

(2)項目的各個組成部分。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，不論是紅線內(nèi)工程還是紅線外配套工程，也不論是房屋建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備工程，還是室外給水、排水、電力、供熱、燃氣、通信、道路、綠化等工程，都需要進行進度控制。

(3)影響進度的各種因素。影響房地產(chǎn)開發(fā)項目進度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材料與設(shè)備因素，水文、地質(zhì)與氣象因素，資金與社會因素等。因此，進度控制的一項重要工作是分析預(yù)測影響進度的各種因素，據(jù)此提出預(yù)防措施，以保證項目進度目標(biāo)的實現(xiàn)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制的實施

影響房地產(chǎn)開發(fā)項目實施進度的因素很多，如設(shè)計拖延，總承包單位將工程發(fā)包給資質(zhì)不夠的分包單位，監(jiān)管部門拖延審批時間，項目資金到位不及時等。實施階段的進度控制包括以下幾點。(1)實施進度調(diào)整。(2)進度控制。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目安全管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)項目成本、質(zhì)量和進度控制與管理的同時，要加強勘察、設(shè)計單位的勘察報告和設(shè)計文件技術(shù)與安全質(zhì)量的監(jiān)督，要督促施工單位加強安全生產(chǎn)管理工作，確保施工安全。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全管理是指為保證開發(fā)項目建成后能夠安全使用和施工建設(shè)過程正常進行，防止傷亡事故發(fā)生、確保安全施工而采取的各種措施和行動的總稱。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中安全管理的任務(wù)主要有以下幾點。

(1)要對勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提出符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、行政法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，按程序搞好工程勘察設(shè)計、施工生產(chǎn)文件中涉及安全內(nèi)容的審核，共同遵守合同約定的工期。

(2)為保證正常施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向施工單位提供開發(fā)項目施工現(xiàn)場和毗鄰區(qū)域內(nèi)地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物、構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，資料要真實、準(zhǔn)確、完整。

(3)在編制工程概算時，應(yīng)合理確定開發(fā)項目安全作業(yè)環(huán)境及安全措施所需要的費用。

(4)要督促施工單位落實安全施工的組織體系和安全人員配備，督促建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，督促施工單位加強對工人進行安全生產(chǎn)教育。

(5)審核施工總承包單位和各分包單位的安全資質(zhì)和證明文件，檢查各類持證上崗人員資格，驗證施工過程所需的安全設(shè)施、設(shè)備及防護用品，檢查和驗收臨時用電設(shè)施。

(6)按照建筑施工安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，審查施工方案及安全技術(shù)措施。審核并簽署施工單位落實各分項工程、工序及關(guān)鍵部位的安全措施，定期組織現(xiàn)場安全綜合檢查。

(7)參與意外事故的調(diào)查與處理等。

（責(zé)任編輯：xy）

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