第十章 房地產(chǎn)估價(jià)方法

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法概述

概念：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。(比準(zhǔn)價(jià)格)

理論依據(jù)

價(jià)格形成的替代原理，即同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格

適用對(duì)象

適用于評(píng)估住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項(xiàng)目;不適合特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項(xiàng)目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項(xiàng)目

二、搜集交易實(shí)例

必須內(nèi)容完整、真實(shí)

數(shù)量上盡可能地多

內(nèi)容：

交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況

交易雙方

成交日期

成交價(jià)格

付款方式

交易情況

三、選取可比實(shí)例

可比實(shí)例選取的四方面要求：

⑴可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似項(xiàng)目

⑵交易類型與估價(jià)目的相同

⑶成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡量接近。

⑷成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

數(shù)量上3～10個(gè)為宜。

四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

五、交易情況修正

1、 交易情況修正的內(nèi)涵

如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種修正稱為交易情況修正。

2、 特殊交易情況(6種情況)

利害關(guān)系人之間的交易

急于出售或急于購(gòu)買

雙方或一方缺乏對(duì)市場(chǎng)行情的了解

雙方或一方對(duì)交易房地產(chǎn)有偏好

交易方式特殊

交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)

3、 交易情況修正的方法

百分率法

可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

差額法

可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格

4、稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)

正常價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

正常價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的

六、交易日期調(diào)整

1、含義：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

變化趨勢(shì)

平穩(wěn)-可不進(jìn)行交易日期修正

上漲

下跌

方法

價(jià)格指數(shù)

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率

【例題·單選題】【2007年真題】在市場(chǎng)法估價(jià)中，因成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同而對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行的處理，屬于(　)。

A.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

B.交易情況修正

C.交易日期調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

【答案】C

2、價(jià)格指數(shù)

定基價(jià)格指數(shù)(尾首相比)

環(huán)比價(jià)格指數(shù)(連乘)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)

3、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率

逐期變動(dòng)率

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)

平均變動(dòng)率

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))

七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

1、含義

將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

調(diào)整內(nèi)容(三內(nèi)容)

區(qū)位狀況調(diào)整

權(quán)益狀況調(diào)整

土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等

實(shí)物狀況調(diào)整

2、思路

直接對(duì)比法(兩者直接比較)

將可比實(shí)例房地產(chǎn)的狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況直接進(jìn)行比較

間接對(duì)比法(引入一個(gè)第三者-標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn))

設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相比，再進(jìn)行間接比較

如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好的，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整;反之，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差的，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調(diào)整。

具體思路：(1)確定對(duì)被估價(jià)房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。(2)判定被估價(jià)房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估價(jià)房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。(3)將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估計(jì)房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價(jià)格差異程度。(4)根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

3、方法

百分率法

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

差額法

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

八、求取比準(zhǔn)價(jià)格

(一)比準(zhǔn)價(jià)格的求取

市場(chǎng)法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整，經(jīng)過(guò)交易狀況修正之后，就把可比實(shí)例的實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成正常市場(chǎng)價(jià)格;經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格;經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過(guò)這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例的成交價(jià)格變成了被估價(jià)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

(1)交易情況修正系數(shù)：1/(1±S%)

(2)交易日期調(diào)整系數(shù)的修正：

價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

①采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)÷成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

②采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

③采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

④采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

(3)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

(二)比準(zhǔn)價(jià)格的綜合方法

平均數(shù)

中位數(shù)

眾數(shù)

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