三、 不定項(xiàng)選擇題(每題2分)

第 81 題 (四)某宗收益年限無限年的房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來每年凈收益為10萬年，報(bào)酬率為8.5%。

()是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得的某些好處。

A.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率

B.管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率

C.缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率

D.投資帶來的優(yōu)惠率

正確答案：D,

第 82 題

(四)某國有開發(fā)項(xiàng)目的總投資為1200萬元，其年銷售收入為1950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費(fèi)用為1300萬元。

資金具有時(shí)間價(jià)值的主要原因是()。

A.通貨膨脹

B.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

C.稅率變動(dòng)

D.資產(chǎn)折舊

正確答案：A,B,

第 83 題

(三)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，土地出讓年限50年.根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可建設(shè)8幢17層的住宅.經(jīng)過運(yùn)用比較定價(jià)法測算，商品住宅均價(jià)確定為4500元/平方米.項(xiàng)目采用一次性開發(fā)的方式，預(yù)計(jì)建設(shè)期2年，第一年開始預(yù)售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動(dòng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價(jià)格策略，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，采用不同的促銷組合進(jìn)行促銷。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的營銷渠道，銷售隊(duì)伍規(guī)模的確定一般采用()。

A.代理費(fèi)用估算法

B.收入比例法

C.工作量法

D.競爭對比法

正確答案：C,

第 84 題

(四)某住宅小區(qū)共有2000個(gè)業(yè)主，其中1500個(gè)業(yè)主的住宅為小戶型，總建筑面積為20萬平方米且每戶建筑面積相等;500個(gè)業(yè)主的住宅為大戶型，總建筑面積為6萬平方米且每戶建筑面積相等.小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，不再續(xù)聘原物業(yè)管理公司，而選聘新的物業(yè)管理公司。

物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件;②項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范;③評標(biāo);④接受招標(biāo)方的資格審查;⑤獲取招標(biāo)信息;⑥簽約并執(zhí)行合同;⑦收到中標(biāo)通知書.這幾個(gè)步驟的正確順序是()。

A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥

B.⑤→②→④→④→③→⑦→⑥

C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥

D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥

正確答案：B,

第 85 題

(三)某開發(fā)項(xiàng)目的總投資為1200萬元，其年銷售收入為1950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費(fèi)用為1300萬元。

在房地產(chǎn)投資評估兩個(gè)或兩個(gè)以上方案時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相反的結(jié)論，其主要原因是()。

A.計(jì)算方法和計(jì)算過程不同

B.計(jì)算方法對再投資利潤率的假定不同

C.投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同

D.投資項(xiàng)目的類型不同

正確答案：B,C,

第 86 題

(一)李某購買一套住宅，總價(jià)143萬元，工商銀行為其提供7成15年按揭，年利率5%，按月等額償還.請回答下列問題：

李某的還款總額為()萬元。

A.142

B.123.67

C.138.26

D.151.36

正確答案：A,

第 87 題

(三)某投資者花800萬元購買了一商業(yè)店鋪用于自己經(jīng)營，其經(jīng)營資金為150萬元，權(quán)益資本為300萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤為200萬元，年平均稅后凈利潤為158萬元。

該項(xiàng)目的投資利潤率為()。

A.19.83%

B.21.05%

C.23.75%

D.26.33%

正確答案：B,

第 88 題

實(shí)施拆遷時(shí)，可以采用()的補(bǔ)償方式。

A.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

B.貨幣補(bǔ)償

C.按被拆除房屋原先建設(shè)成本進(jìn)行補(bǔ)償

D.政府統(tǒng)一安排

正確答案：A,B,

第 89 題

(一)某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃.現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā).開發(fā)管理委員會(huì)通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是()。

A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求

B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)

C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃

D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等

正確答案：B,C,

第 90 題

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán).該地塊面積為20000㎡，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%.產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)建筑安裝工程造價(jià)為建筑面積2000元/㎡，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.

促進(jìn)工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)大幅面刊登項(xiàng)目即將開盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈(zèng)送車庫.項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目施工進(jìn)入后期即將面市時(shí)，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。

從背景資料判斷，在一般情況下，該項(xiàng)目的價(jià)格走勢將()。

A.上升

B.下降

C.無法預(yù)計(jì)

D.維持穩(wěn)定

正確答案：A,

第 91 題

(三)(2010年)采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例.該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/㎡，成交日期為2010年8月1日.同類住宅2010年8月至9月的市場價(jià)格月環(huán)比分別下降2%和5%.住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1%。

該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價(jià)格為()元/㎡。

A.4655.00

B.4750.00

C.4900.00

D.5000.00

正確答案：A,

第 92 題

(三)某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元/㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2500元/㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/㎡.該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言.(2)市場分析.(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃.(4)銷售價(jià)格確定：以市場價(jià)格為主.(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分.(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對開盤當(dāng)天前十名購房者給予100元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠。

若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤率為25%，銷售稅費(fèi)率為12%，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為()元/㎡。

A.3977

B.4261

C.4620

D.4688

正確答案：D,

第 93 題

(一)自2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90㎡及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

下列屬于財(cái)產(chǎn)稅的是()。

A.房產(chǎn)稅

B.個(gè)人所得稅

C.耕地占用稅

D.契稅

正確答案：A,C,D,

第 94 題

(四)某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4000元/㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。

采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為()元。

A.4000

B.6080

C.6400

D.7600

正確答案：B,

第 95 題

(一)(2008年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，土地出讓年限50年.根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可建設(shè)8幢17層的住宅.經(jīng)過運(yùn)用比較定價(jià)法測算，商品住宅均價(jià)確定為4500元/㎡.項(xiàng)目采用一次性開發(fā)的方式，預(yù)計(jì)建設(shè)期2年，第一年開始預(yù)售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動(dòng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價(jià)格策略，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，采用不同的促銷組合進(jìn)行促銷.

若以商品住宅均價(jià)購買一套100平方米的住宅，首付款30%.銀行提供7成按揭，10年內(nèi)按月等額還本付息.月利率5‰.每月應(yīng)向銀行還款()元。

A.2638

B.2711

C.3497

D.4776

正確答案：C,

第 96 題

(一)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得1000萬元貸款，年利率為10%，償還期為5年.試就下列各種還款方式，分別計(jì)算5年的還款總額。

若每年年末等額償還本金和利息，則5年共計(jì)還款總額為()萬元。

A.1200

B.1300

C.1319

D.1400

正確答案：C,

第 98 題

(二)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為10000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為5000元，經(jīng)營期內(nèi)平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為960萬元。

該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為()。

A.32%

B.16%

C.8%

D.24%

正確答案：B,

第 99 題

(二)利澤花園住宅小區(qū)由瑞辰物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理.在物業(yè)服務(wù)合同中約定采用包干制計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2.8元.但由于近期物價(jià)上漲，導(dǎo)致用工成本提高，使得瑞辰物業(yè)公司產(chǎn)生虧損約10萬元.請回答下列問題。

瑞辰物業(yè)公司的虧損應(yīng)按()處理。

A.由瑞辰物業(yè)公司自行承擔(dān)

B.由利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主共同承擔(dān)

C.由瑞辰物業(yè)公司和利澤花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決

D.由瑞辰物業(yè)公司承擔(dān)，但是利澤花園住宅小區(qū)的業(yè)主應(yīng)對物業(yè)公司給予一定比例的補(bǔ)償

正確答案：A,

第 100 題

(2010年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán).該地塊面積為20000㎡，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%.

產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)建筑安裝工程造價(jià)為建筑面積2000元/㎡，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.促進(jìn)工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)大幅面刊登項(xiàng)目即將開盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈(zèng)與車庫.

項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目施工進(jìn)入后期即將面市時(shí)，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知.

該項(xiàng)目的樓面地價(jià)為()元/㎡。

A.1000

B.2000

C.4000

D.4211

正確答案：C,

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