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第八章房地產(chǎn)估價

第一節(jié)房地產(chǎn)估價概述

一、房地產(chǎn)估價的概念

對房地產(chǎn)估價通俗而簡單的理解，就是估計房地產(chǎn)的價格或價值。如果要獲得科學(xué)準(zhǔn)確、具有公信力、承擔(dān)法律責(zé)任的估價結(jié)果，就需要專業(yè)房地產(chǎn)估價。

目前在我國，專業(yè)房地產(chǎn)估價不是任何單位和個人都可以從事的，只能由具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和具有房地產(chǎn)估價資格的專業(yè)人員——注冊房地產(chǎn)估價師來從事。

專業(yè)房地產(chǎn)估價簡單地說是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動，較具體來說是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

通常把上述概念中的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和委托人，統(tǒng)稱為估價當(dāng)事人：特定日的，稱為估價目的;公認(rèn)的原則，稱為估價原則;嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍Q為估價程序;依據(jù)的有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，稱為估價依據(jù);合理的假設(shè)，稱為估價假設(shè);科學(xué)的方法，稱為估價方法：特定房地產(chǎn)，稱為估價對象;特定時間，稱為價值時點(也稱為估價時點);特定價值或價格，稱為價值類型;分析、測算和判斷出的特定價值或價格以及提供的相關(guān)專業(yè)意見，稱為估價結(jié)果。

二、房地產(chǎn)估價的原則

房地產(chǎn)估價原則是指房地產(chǎn)估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。它是人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。

評估房地產(chǎn)的市場價值，應(yīng)遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原則。②合法原則。③價值時點原則=④替代原則。⑤最高最佳利用原則。房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循房地產(chǎn)市場價值評估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型，從上述原則中選擇適用的估價原則，并可增加其他適用的估價原則。

市場價值是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。抵押價值是房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去法定優(yōu)先受償款后的價值。抵押凈值是抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值，投資價值是房地產(chǎn)對某個特定單位或個人的價值。現(xiàn)狀價值是房地產(chǎn)在某一特定時間的實際狀況下的價值。

獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。價值時點原則要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范同內(nèi)。最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在房地產(chǎn)最高最佳利用狀況下的價值或價格。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面。

三、房地產(chǎn)估價的程序

房地產(chǎn)估價工作一般按下列程序進(jìn)行：①受理估價委托。②確定估價基本事項，包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型。③編制估價作業(yè)方案。④收集估價所需資料

⑤實地查勘估價對象。⑥選用估價方法進(jìn)行測算。⑦確定估價結(jié)果。⑧撰寫估價報告。⑨審核估價報告。⑩交付估價報告。⑩保存估價資料。

（責(zé)任編輯：xy）

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