房地產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)

1、房地產(chǎn)概念：土地、建筑物、土地定著物及其衍生的權(quán)利。是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

2、實物是指，房地產(chǎn)中看得見摸得著的部分。可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、以及組合完成的功能。

3、權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的不可觸摸的部分，包含權(quán)利、利益、收益三個部分。

《物權(quán)法》規(guī)定：所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)

4、房地產(chǎn)的區(qū)位可以從房地產(chǎn)的空間、位置。可以從位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施四個方面來認識。

5、房地產(chǎn)的特性：不可移動、獨一無二、壽命長久、價值量大、流動性差、供給有限、相互影響、易受限制、保值增值。

認識房地產(chǎn)不可移動性的意義在于：P52

6、房地產(chǎn)用途的分類：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)。

7、按開發(fā)程度的分類：1、生地。2、熟地。3、現(xiàn)房。4、在建工程。

按是否收益的分類：1、銷售。2、出租。3、自用。

房地產(chǎn)的需求：1、生產(chǎn)性需求。2、消費性。3、投資性。

8、投資性的概念：直接把房地產(chǎn)做為投資品買賣，從中利投資性行為。]

意義：1、市場經(jīng)濟的潤滑劑。有利于活躍房地產(chǎn)市場，發(fā)揮其積極作用。

2、會炒高房價，不利于房價的穩(wěn)定，要限制其消積作用。

9、房地產(chǎn)的供給特點：城市土地供給的剛性和一級市場的壟斷性、供給的層次性、供給的滯后性、供給的時期性。P57

房地產(chǎn)的供給的均衡與非均衡：

供求均衡實現(xiàn)條件：1、深化房地產(chǎn)市場供求的實現(xiàn)條件。2、完善房地產(chǎn)市場體系。

3、建全房地產(chǎn)市場機制。(必備的外部條件)。3、培育商品房的有效需求(關(guān)分健)

4、以市場需求為導(dǎo)向。注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。

二、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)。是國民經(jīng)濟中兼生產(chǎn)和服務(wù)二種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。(房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)。)

房地產(chǎn)行業(yè)的特點：

先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性。(基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位表現(xiàn)在：房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟活動的基本前提，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保障。人口素質(zhì)提高和社會全面進步的基礎(chǔ)條件。城市經(jīng)濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。是社會財富創(chuàng)造的重要源泉。

綜合性和關(guān)聯(lián)性。

資金密集型和高風(fēng)險性。(炒樓花、炒地皮。。。)

級差收益型和區(qū)域性。

權(quán)利主導(dǎo)型和制約性。

房地產(chǎn)行業(yè)的分類

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。(開發(fā)商)

房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)。(中介行業(yè)：咨詢、價格評估、經(jīng)紀)

物業(yè)管理行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)的作用：(8點)P63

房地產(chǎn)業(yè)增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占較大比重

有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級

為政府提供了新財源

推動了現(xiàn)代城市開發(fā)建設(shè)

促進和帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

促進了消費結(jié)構(gòu)升級，改善了居民的居住條件

提供了大量就業(yè)崗位，有助于解決就業(yè)問題

對社會文化發(fā)展和精神文明建設(shè)，起到江景促進的作用

房地產(chǎn)的基本制度

1、我國現(xiàn)行的土地制度(土地所有制：我國土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

農(nóng)民集體的形式有三種：村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村內(nèi)二個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體。包括：宅基地、自留地、自留山。

使用制度：2004年8月31日后，我國對經(jīng)營性土地使用權(quán)開始實行招標、掛牌、拍賣出讓的三種形式。

哪些要實行國有土地有償使用制度：有法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)除外。

國有土地使用權(quán)的取得的途徑：

行政劃撥

國家出讓

通過轉(zhuǎn)讓

通過租賃

集體土地沒有經(jīng)過征用的不得出讓。

出讓四種方式：協(xié)議(部隊)、招標、掛牌、拍賣。

使用年限：居住70年;工業(yè)50年;教育科技文化體育50年;商業(yè)旅游娛樂40年;綜合其他用地50年。

2、廉租房是對最低收入居民家庭的住房保障。是住房保障的重點、難點。1998年國務(wù)院提出來的，第一個實行的城市是深圳市。土地出讓的凈收益用于年廉租住房保障資金的比例不得低于10%。

3、經(jīng)濟適用房：劃撥方式供應(yīng)。面積中小套型。中套：80平方。小套：60平方左右。

4、住房公積金：

住房公積金制度是我國住房保障體制中住房保障體系政策性金融支撐體系的主體

住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

職工對職工繳的公積的基數(shù)每年核定一次。

上年7月1日至6月30日。

三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念：

房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為標的物對其直接進行支配并享受其利益的排他性的利益權(quán)利。

種類：

所有權(quán)

占有權(quán)

用益權(quán)(使用權(quán)、開發(fā)經(jīng)營、地上權(quán)、地役、典當權(quán))

處分權(quán)(出售、租賃、繼承、贈與、抵押)

權(quán)屬登記制度：

概念：又稱房地產(chǎn)登記，指由房地產(chǎn)管理部門依職權(quán)或因當事人請求對土地使用權(quán)、土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)、。。。。。。其權(quán)利對勘測、記錄、核實、確認，并向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)證的一系列活動。

原則：屬地管理原則。房屋使有權(quán)與該房屋所占用的土地所有權(quán)二者權(quán)利實現(xiàn)一致的原則

特點：

房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)不可分割。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)權(quán)利的動態(tài)登記。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實質(zhì)性審查。

具有公信力。

實行強制的登記制度。

頒發(fā)權(quán)利證書。

模式：

房屋與土地分別登記。

房屋與土地統(tǒng)一登記。(發(fā)民趨勢)

種類：

總登記。初登記。

日產(chǎn)登記。

土地登記證書包括：

國有土地使用證

集體土地所有證

集體土地使用證

土地他項權(quán)利證明書

不予登記的有：

土地權(quán)屬有爭議

土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理

未依法定額繳納土地有償使用費和其他稅費

申請的登記的土地權(quán)利超過規(guī)定的年限

其他依法不予登記的。

房屋登記的原則：

是由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理。

應(yīng)ZUNXUN所有權(quán)與房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則

不能登記的有：(7種)P87

國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記要30個工作日。

集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記要60個工作日。

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（責任編輯：中大編輯）

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