法律概述

法律的概念

法律是反映統(tǒng)治階級意志，由國家制定或認可，并有國家強制力保證實施的行為規(guī)范的總和，是保護、鞏固和發(fā)展有利于統(tǒng)治階級的社會關(guān)系和社會秩序的工具。法屬于上層建筑范疇，決定于經(jīng)濟基礎(chǔ)，并為經(jīng)濟基礎(chǔ)服務(wù)。

法律的作用

指引作用

法律的指引作用是指它規(guī)定了人們可以這樣行為、應(yīng)該這樣行為或不應(yīng)該這樣行為，從為人們的行為提供授權(quán)性、命令性和禁止性三種模式。

評價作用

教育作用

強制作用

法律的分類

按適用的范圍劃分

有國內(nèi)法和國際法。

按規(guī)定的內(nèi)容劃分

有實體法和程序法。?實體法：《民法》、《刑法》等;程序法《民事訴訟法》、《刑事訴訟法》等。

中國現(xiàn)行法律的效力

(一)法的效力

《中人民共和國憲法》，是國家的根本大法，它規(guī)定了國家的根本制度和根本任務(wù)，它具有最高法律效力，是人們必須遵守的最高行為準則，是制定其他法律的依據(jù)。一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸。

(二)法律的效力

這里指狹義的法律，是指由全國人大及其常務(wù)委員會制定的。法律解釋權(quán)屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會。

行政法規(guī)的效力

地方性法規(guī)的效力

自治條例和單行條例的效力

部門規(guī)章和地方規(guī)章的效力

法律的效力層次

憲法是最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。(2)法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。(3)行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。(4)地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。(5)省、自治區(qū)的人民政府規(guī)定的規(guī)章的效力高于本行政區(qū)域內(nèi)較大的市的人民政府制定的規(guī)章。憲法→法律→行政→地方→自治區(qū)→本區(qū)域

第二節(jié)房地產(chǎn)主要法律法規(guī)

物權(quán)法

《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年10月1日實行。

1、物權(quán)

物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

2、不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。登記機構(gòu)不得有下列行為：(1)要求對不動產(chǎn)進行評估;(2)以年檢等名義進行重復(fù)登記;(3)超出登記職責范圍的其他行為。

3、財產(chǎn)所有權(quán)

財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

4、用益物權(quán)

用益物權(quán)是指用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

5、擔保物權(quán)

擔保物權(quán)是指擔保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)及占用。

6、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(了解)

二、城市房地產(chǎn)管理法

(一)立法依據(jù)與目的

本法是為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地市場秩序，保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而制定。

(二)適用范圍

在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。

(三)主要內(nèi)容

第一章“總則”

第二章“房地產(chǎn)開發(fā)用地”?第三章“房地產(chǎn)開發(fā)”?第四章“房地產(chǎn)交易“

1、一般規(guī)定

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?3、房地產(chǎn)抵押?4、房屋租賃

第五章“中介服務(wù)機構(gòu)”?第六章“法律責任?第七章“附則”

三、土地管理法

該法全面調(diào)整了土地的所有、占有、使用、管理、保護、利用等各種社會關(guān)系，他為保護土地資源，保障土地所有者、使用者合法權(quán)益，懲治破壞土地的行為提供了法律依據(jù)。

(二)基本原則

1、堅持社會主義土地所有制的原則

2、統(tǒng)一管理全國土地的原則

3、全面規(guī)劃、因地制宜、合理利用土地的原則

4、珍惜圖、節(jié)約用地的原則

四、城鄉(xiāng)規(guī)劃法

五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例

(一)立法依據(jù)、目的與適用范圍

(二)基本原則

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè);

2、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求的原則;

3確定房地產(chǎn)開發(fā)項目、應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則;

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

(三)主要內(nèi)容

六、物業(yè)管理條例

(一)立法依據(jù)、目的與適用范圍

2003年國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，2007年進行修訂。

(二)基本原則

1、提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的原則;

2、鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步，提高管理和服務(wù)水平的原則。

七、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定

(一)立法依據(jù)、目的與適用范圍

1996年建設(shè)部制定《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，2001年進行修訂。

(二)基本原則

1、從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員必須取得考試合格證書和資格認證的原則;

2、從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的原則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)按照可準的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動;

3、必須遵守自愿、公平、誠實信用的原則。

(三)主要內(nèi)容

八、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定

(一)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)涵

(二)不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)

1、在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;

2、在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;

3、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

4、預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的;

5、權(quán)屬有爭議的;

6、違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;

7不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的;

8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。

第三節(jié)民法、合同法、物權(quán)法和消費者權(quán)益保護法

民法

民法的調(diào)整范圍(熟悉)

民法是調(diào)整社會組織之間，社會組織與公民之間，以及公民相互之間的一定范圍的財產(chǎn)關(guān)系和人身非財產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

民事法律關(guān)系的要素

民事法律包括主體、客體和內(nèi)容三個要素。

民法的基本原則

平等公平原則;

自愿原則;

等價有償原則;

誠實信用原則;

保護合法的民事權(quán)益不受侵犯原則;

維護國家和社會利益原則。

民事權(quán)利和義務(wù)

代理的概念和分類

代理是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施民事法律行為，被代理人的代理行為承擔民事責任。代理可分為委托代理、法定代理和指定代理。

合同法

2、無效合同。合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益：(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

(四)合同的變更、轉(zhuǎn)讓和終止

債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：(1)根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓;(2)按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓;(3)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。(問題：哪些情況不能轉(zhuǎn)讓)

哪些情況當事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，(3)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合同期限內(nèi)仍未履行;(4)但是人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(5)法律規(guī)定的其他情形。

(五)違約責任

違約責任，是指當事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，所應(yīng)承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。

違約形式

預(yù)期違約。

實際違約。實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行。

消費者權(quán)益保護法

消費者權(quán)益的概念

消費者的權(quán)利(熟悉)

消費爭議的解決

爭議解決的途徑

①營者協(xié)商和解;②請求消費者協(xié)會調(diào)解;③向有關(guān)行政部門申訴;④根據(jù)與經(jīng)營者達成的仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)仲裁;⑤向人民法院提起訴訟。

下編?房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)

下編?房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念

房地產(chǎn)經(jīng)紀實指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間、代理等專業(yè)服務(wù)的行為。

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的類型主要是房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理。

房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)居間是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。

房地產(chǎn)居間與代理的區(qū)別

房地產(chǎn)居間的服務(wù)對象十分廣泛，但居間人與委托人之間一般不存在長期固定的合作關(guān)系，居間人錦以自己的名義開展經(jīng)紀活動，并承擔責任。

房地產(chǎn)居間的服務(wù)對象雖不如居間活動那樣廣泛，但經(jīng)紀人與委托人之間一般都有長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，而且只能以委托人的名義在委托人允許的權(quán)限內(nèi)開展經(jīng)紀活動，由此產(chǎn)生責任和權(quán)利也全部歸委托人，而經(jīng)紀人只收取代理傭金。

傭金

傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。

房地產(chǎn)經(jīng)紀的特點

服務(wù)性

專業(yè)性

問：為什么房地產(chǎn)經(jīng)紀具有很強的專業(yè)性?

房地產(chǎn)直接以土地為基本物質(zhì)構(gòu)成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產(chǎn)品。

房地產(chǎn)作為價值量很大的單項產(chǎn)品，人們在購買房地產(chǎn)商品時，常常需要信貸的支持。

房地產(chǎn)是人們生活、生產(chǎn)必不可少的基本物質(zhì)資料，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不僅把握房地產(chǎn)交易作為經(jīng)紀活動的一般規(guī)律，還要洞悉和把握其所涉及的社會、情感等因素，盡力促使每一筆交易能產(chǎn)生最大的社會效益。

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其交易須通過一系列法律程序才能完成，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員必須熟悉與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律、法規(guī)、具體程序和手續(xù)。

地域性

房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用

傳播經(jīng)濟信息

加速商品流通

優(yōu)化資源配置(掌握P180)

規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(掌握P181)

促進社會經(jīng)濟發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與發(fā)展

2006年10月，建設(shè)部、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會聯(lián)合發(fā)布《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類

國家隊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》和《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》是房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行職業(yè)活動的法律憑證。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的必備條件。是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本條件。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試

房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試合格，頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部和建設(shè)部用印的《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》，該證書全國范圍有效。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試，具有高中以上學歷，愿意從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，均可申請參加房地產(chǎn)協(xié)理從業(yè)資格考試。該證書在所在行政區(qū)域內(nèi)有效，即持證人員可以在該地區(qū)從事非獨立性的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊

房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年，自核準注冊之日起計算，房地產(chǎn)經(jīng)紀人調(diào)離所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的，由所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)負責收回《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證》，并在解聘后30日內(nèi)交回國務(wù)院建設(shè)行政主管部門注銷。

每年度房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊登記情況還應(yīng)報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。

第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利和義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的權(quán)利：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);

2、協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的義務(wù)：

1、遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德;

2、不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);

3、向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù);

4、為委托人保守商業(yè)秘密;

5、接受國務(wù)院行政主管部門和當?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查;

6、結(jié)婚搜職業(yè)繼續(xù)教育，不管提高業(yè)務(wù)水平。

第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的基本要求

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)道德

基本要求：1.守法經(jīng)營2.誠信為本3.盡職盡責4.規(guī)范服務(wù)5.公平競爭6.敬業(yè)原則7.進制原則(經(jīng)紀機構(gòu)簽約的經(jīng)紀人員，不得一個人名義從事與經(jīng)紀機構(gòu)相同和相關(guān)的業(yè)務(wù))

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的知識結(jié)構(gòu)

知識結(jié)構(gòu)：專業(yè)知識、基礎(chǔ)知識、和輔助知識。

1、核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀的基本理論和十五等專業(yè)知識;

2、外層是與房地產(chǎn)經(jīng)紀有關(guān)的基本知識包括經(jīng)濟知識、法律知識、社會心理知識、房地產(chǎn)專業(yè)知識、科學技術(shù)知識;

3、最外層是對文化修養(yǎng)產(chǎn)生潛移默化影響的各類文學、藝術(shù)乃至哲學等輔助知識。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能

1、收集信息的技能

2、市場分析的技能

對信息的分析方法包括：數(shù)學處理分析、比較分析、因果關(guān)系分析和趨勢分析。

3、人際溝通的技能(掌握p188)

4、搭配的技能

5、協(xié)調(diào)成交的技能(掌握p188)

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的心理素質(zhì)和禮儀修養(yǎng)

心理素質(zhì)的要求：自知、自信;樂觀、開朗;堅韌、奮進。

禮儀修養(yǎng)包括：儀容與著裝、接待客戶時的儀態(tài)和電話中的禮儀。

第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的基本類型和經(jīng)營模式

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（責任編輯：中大編輯）

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