第七章房地產登記

第一節房地產登記概述

一、房地產登記的概念

房地產登記制度是現代物權法中的一項重要制度。《物權法》規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。《城市房地產管理法》規定，謦國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度"。房地產登記是指房地產登記機構依法將房地產權利和其他應當記載的事項在房地產登記簿上予以記載的行為，是將房地產的基本情況、權利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。

二、 房地產登記制度的類型

根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為契約登記制和產權登記制兩大類型。

(一)契約登記制

契約登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產權利的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關系，房地產權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態;登記只具有公示力而無公信力，不經登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任。因該項制度為法國首創，所以又稱為"法國登記制"。

(二)產權登記制

產權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：當事人訂立的有關房地產權利轉移或他項權利設定的合同效力只是一種債的效力，即當事人在法律

上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。

1.權利登記制

登記機構設置登記簿，房地產權利的取得、變更過程在登記簿上記載，利害關系人、相關當事人根據登記簿的記載推知該房地產產權狀態，若房地產權利的取得未經登記便不產生效力，不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不發生效力。其主要特點為：對登記申請采取實質審查登記權利的現狀;登記有公信力即登記簿上所載事項，可以對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發源于德國，故又稱為“德國登記制”。

2.托倫斯登記制

該制度為澳大利亞人托倫斯所創，在予以登記后，發給權利****屬證書。房地產權利一旦載人政府產籍，權利狀態就明確地記載在權屬證書上，權利人可以憑證行使房地產權利。其主要特點是：房地產權利一經登記便具有絕對的法律效力;已登記權利如發生轉移，必須在登記簿上加以記載;登記采取強制登記制度;登記簿為兩份，權利人取得副本，登記機構保留正本，正副本內容必須完全一致。

三、房地產登記的目的和意義

(一)保護房地產權利人的合法權益

保護權利人的合法權益是房地產登記的根本目的和出發點。房地產登記及時、準確地將權利狀況記載在房地產登記簿上，發放房地產權屬證書或證明，將物權的事實對外公開。凡經房地產登記機構登記，權利人在房地產方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產租賃和抵押權、地役權等，受到國家法律的保護。任何組織或個人侵犯了房地產權利人的合法權益，都要承擔法律責任。

(二)保證交易安全，減少交易成本

房地產價值量大、交易風險高。房地產登記能夠在法律上及時、準確地確定房地產權屬，從而使房地產權利人的合法權益受到法律保護，免受他人的侵害。對于相關人來說，通過查詢房地產登記簿，可以正確判斷能否進行交易，或者這種權利應具有的價值，避免受到他人欺詐，產生糾紛。房地產登記信息的公開性和登記內容的可信賴性，為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

(三)為房地產管理奠定基礎

(1)房地產開發和住宅建設，需要向房地產登記機構了解建設區域內的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規劃建設用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關規定對征收的房屋所有權人給予合理補償。

(2)房地產買賣和物業管理等一系列活動都涉及房地產權屬和房屋的自然狀況，這就需要向房地產登記機構了解該房地產的位置、權界、面積、建筑年代等準確的資料。

綜上所述，房地產市場的發展離不開房地產登記工作。房地產登記貫穿房地產開發、建設、使用的全過程。

(四)為城市規劃、建設、管理提供科學依據

要搞好城市規劃、建設和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。房地產登記能全面、完整、及時、準確地提供上述資料，從而使城市規劃和建設更加科學化。房地產登記檔案所提供的各種信息對舊城改造、新區建設、市政工程、道路交通、環保、綠化等城市建設和管理都是不可缺少的科學依據

四、房地產登記的原則

(一)權利主體一致的原則

房地產是一個不可分割的有機整體。《城市房地產管理法》規定："房地產轉讓、抵押，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。"《房屋登記辦法》規定："辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。"因此，房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人，必須同屬一人(包括法人和自然人)。在辦理產權登記時，如發現房屋所有權人與該房屋所占用的土地使用權人不屬同一人時，應查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。

(二)屬地管理原則

房地產是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產。因此，房地產登記必須堅持屬地管理原則，即只能由市(縣)房地產管理部門負責轄區范圍內的房地產登記工作;權利申請人應到房地產所在地的市(縣)房地產管理部門申請登記。

五、《物權法》確定的不動產登記制度

《物權法》第十條規定："國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范

圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”第二百四十六條規定：”法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。”

《物權法》自2007年10月1日起施行。在此之前，我國從中央到地方，房屋和土地基本上是分管體制，房屋登記由房地產管理部門負責，土地登記由國土管理部門負責，相應有《城市房屋權屬登記管理辦法》和《土地登記規則》。《物權法》施行后，國土資源部于2007年12月30日發布了《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)，自2008年2月1日起施行;原建設部于2008年2月15日發布了《房屋登記辦法》(建設部令第168號)，自2008年7月1日起施行。

目前，由于法律、行政法規尚未對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出具體規定，以及房屋和土地仍然為分管體制等原因，作為最主要的不動產，房屋和土地仍然以分別登記為主。但應指出的是，不動產統一登記是今后的發展方向。

(一)不動產登記原則

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。當事人申請不動產登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

(二)登記機構的職責

登記機構應當履行的職責為：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;就有關登記事項詢問申請人;如實、及時登記有關事項;法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。登記機構不得要求對不動產進行評估;不得以年檢等名義進行重復登記;不得有超出登記職責范圍的其他行為。

登記機構因登記錯誤，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

(三)不動產登記的載體

不動產登記簿是法律規定的由不動產物權登記機構管理的不動產物權登記檔案，是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書，即不動產的所有權證、使用權證等，是登記機構頒發給權利人作為其享有權利的證明，是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;如記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

(四)不動產登記的生效時間

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，

自事實行為成就時發生效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

(五)關于更正登記、異議登記和預告登記的規定

更正登記和異議登記是保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態的法律措施。更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記。異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿中記載的權利所提出的異議計人登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

六、房地產登記的體制

我國現行的不動產登記體制是房屋和土地分別由房產管理部門和土地管理部門分別登記。

房屋與所占用的土地密不可分，房地產登記應當一并完成。雖然，《物權法》也規定對不動產實現統一登記制度，但統一登記涉及行政管理體制改革，需要有一個過程。長期以來，我國將登記作為行政機關行使行政管理的一種職權，將房屋與土地實行分部門管理的體制，將登記機構與行政機關的設置和職能掛鉤，導致我國房地產登記中，一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地部門和房地產部門分別進行。個別地方已將房地產和土地統一在一個部門管理，實現了房地產的統一登記。本章以下內容將分別介紹房屋登記和土地登記的制度政策。

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（責任編輯：lqh）

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