第三章房地產開發經營

第三節 房地產開發項目的質量責任制度

一、房地產開發項目的質量責任制度

(一)房地產開發企業應對其開發的房地產項目承擔質量責任

《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業開發建設的房地產開發項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

房地產開發企業必須對其開發的房地產項目承擔質量責任。房地產開發企業作為房地產項目建設和營銷的主體，是整個活動的組織者。盡管在建設環節許多工作都由勘察設計、施工等單位承擔，出現質量責任可能是由于勘察設計、施工或者材料供應商的責任，但房地產開發企業是組織者，其他所有參與部門都是房地產開發企業選擇的，都和房地產開發企業發生合同關系，出現問題也應當由房地產開發企業與責任單位協調。

房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須要經過工程建設環節，必須符合《建筑法》及建筑方面的有關法律規定，符合工程勘察、設計、施工等方面的技術規范，符合工程質量、工程安全方面的有關規定和技術標準，這是對房地產開發項目在建設過程中的基本要求，同時還要嚴格遵守合同的約定。

(二)對質量不合格的房地產開發項目的處理方式

房屋主體結構質量涉及房地產開發企業、工程勘察、設計單位、施工單位、監理單位、材料供應部門等，房屋主體結構質量的好壞直接影響房屋的合理使用和購房者的生命財產安全。房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。這樣規定目的主要是為了保護購買商品房的消費者的合法權益。應當注意以下幾個問題：

一是購房人在商品房交付使用之后發現質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。主體結構質量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內，屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。

二是確屬主體結構質量不合格的，而不是一般性的質量問題。房屋質量有很多種，一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房，三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據。這里的質量監督部門是指專門進行質量驗收的質量監督站，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，只應包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。

對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。也有權采取其他辦法，如雙方協商換房等，選擇退房還是換房，權力在消費者。這樣規定目的也是為了保護購買商品房的消費者的合法權益。

二、住宅質量保證和住宅使用說明制度

房地產開發企業應當在商品住房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

(一)住宅質量保證書

1.內容

《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

2.保修項目和保修期

商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修約定保修的存續期;存續期少于最低保修期限的，保修期不得低于下列最低保修期限。

(1)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

(2)屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，適用此款);

(3)墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;

(4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

(5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

(6)門窗翹裂、五金件損壞1年;

(7)管道堵塞2個月;

(8)供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;

(9)衛生潔具1年;

(10)燈具、電器開關6個月。

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

非住宅商品房的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗拒力或者使用不當造成的損失，房地產開發企業不承擔責任。保修期自商品住宅交付之日起計算。

(二)住宅使用說明書的內容

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

(1)開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

(2)結構類型;

(3)裝修、裝飾注意事項;

(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設施配置的說明;

(5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

(6)門、窗類型，使用注意事項;

(7)配電負荷;

(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

(9)其他需說明的問題

住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

三、商品房交付使用管理

(1)房地產開發企業按期交付符合交付使用條件的商品房

房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。超過合同約定的期限，開發商仍不能交付商品房的，購房人還有權解除合同。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

(2)房地產開發企業向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》商品房交付使用時，房地產開發企業應當根據規定，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。

(3)房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記

對于期房來說，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數據如果有差異，商品房交付時，房地產開發企業與購房人應對面積差異根據合同載明的方式處理。合同未作約定的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十條規定處理。

(4)房地產開發企業協助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。同時房地產開發企業還應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

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（責任編輯：lqh）

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