第四章房地產轉讓

第四節(jié) 其他類型房地產轉讓管理

一、房地產開發(fā)項目轉讓管理

(一)轉讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。

(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

(2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。

2.以劃撥方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式。

(1)由受讓方補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金;

(2)可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

(二)轉讓的程序

《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

房地產項目轉讓涉及房地產項目建設單位的轉移，涉及項目轉讓方已經(jīng)簽訂的合同的效力。為了保護已經(jīng)與房地產開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30日內，到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產開發(fā)項目轉讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更;相關的權利、義務是否已經(jīng)轉移;新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;開發(fā)建設單位的名稱是否已經(jīng)變更;上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產開發(fā)主管部門有權責令補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)進行處罰。

備案應當提供的文件，在《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》中只提到了房地產開發(fā)項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。

房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)模疬w安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

房屋拆遷補償安置是房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，也是與老百姓密切相關的環(huán)節(jié)之一。房地產開發(fā)企業(yè)拆除老百姓房屋后，項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。

(三)轉讓的規(guī)定

1.以出讓方式取得建設用地使用權的房地產項目轉讓管理

以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的建設用地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。轉讓人的權利、義務是由建設用地使用權出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權利、義務隨土地使用權的轉讓而轉移給新的受讓人。以出讓方式取得建設用地使用權，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉讓，但無論轉讓幾次，原建設用地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉讓，受讓人的使用年限只有40年。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人擬改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃 行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

2.以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產項目轉讓管理

劃撥土地使用權的構成比較復雜，包括有批準權的人民政府無償給土地使用者使用的國有土地使用權，土地使用者經(jīng)有批準權的人民政府批準同意繳納補償、安置費用后獲得的國有土地使用權，以及既非前述方式獲得也非出讓方式獲得的合法國有土地使用權。由于所轉讓土地的開發(fā)投入情況比較復雜，轉讓主體、受讓主體和轉讓用途情況也不相同，因此處理土地使用權收益不能簡單化和“一刀切”。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應按國務院的規(guī)定報有批準權的人民政府審批，按照《國務院關于發(fā)展房地產業(yè)若干問題的通知》(國發(fā)[1992]61號)的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓時，須經(jīng)當?shù)胤康禺a市場管理部門審查批準。原先國家規(guī)定劃撥土地使用權必須先辦理出讓手續(xù)然后才能轉讓，但由于該規(guī)定未統(tǒng)一考慮土地使用權無法或不宜出讓的情況，未全面考慮其構成的歷史成因，實踐中很難操作，對此，《城市房地產管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質由轉讓方上繳土地收益或做其他處理。《城市房地產轉讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：

(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即：①國家機關用地和軍事用地;②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

(2)私有住宅轉讓后仍用于居住的。

(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的。

(4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的。

(5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓年限、土地用途和其他條件的。

(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的。

(7)縣級以上地方人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

對于暫不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將土地收益上繳國家或做其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務院未作出新的規(guī)定之前，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由房地產市場管理部門在辦理房地產交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。對于轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。

二、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房轉讓管理

已購公有住房的土地使用權絕大部分是劃撥的，經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規(guī)定。1999年4月，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設部令第69號)頒布實施，對這兩類住房上市進行了規(guī)范。為鼓勵住房消費，國家對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的上市從營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策(詳見房地產稅費一章)。各地又在此基礎上出臺了一些地方優(yōu)惠政策，并對交易手續(xù)費進行了減免，大大活躍了存量房市場。

2007年11月原建設部聯(lián)合發(fā)展改革委等7部門出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)，對經(jīng)濟適用住房上市又進行了較嚴格的限制性規(guī)定。該辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

已經(jīng)購買經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購。政府回購的經(jīng)濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。

已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟適用住房，已購買經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。

個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經(jīng)營。

2010年，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》(建保[2010]59號)，對加強經(jīng)濟適用住房交易管理作出了具體規(guī)定：

(1)經(jīng)濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規(guī)定并取得完全產權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經(jīng)濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經(jīng)濟適用住房;房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經(jīng)濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記，并及時通報住房保障部門。

(2)住房保障部門應當會同有關部門結合各地段普通商品住房交易指導價格，定期制訂經(jīng)濟適用住房上市補交土地收益等價款的標準，報經(jīng)市、縣人民政府同意后公布實施。經(jīng)濟適用住房交易價格低于政府公布的同地段、同類普通商品住房交易指導價格的，依指導價格繳納相應的土地收益等價款。

(3)各地要結合實際情況完善經(jīng)濟適用住房上市交易分配機制，健全上市交易管理辦法。要按照配售經(jīng)濟適用住房時承購人與政府的出資比例，確定上市所得價款的分配比例、政府優(yōu)先購買權等管理事項。其中，政府出資額為土地出讓金減讓、稅費減免等政策優(yōu)惠額之和。

復習思考題

1.什么是房地產轉讓?《房屋登記辦法》中，應當申請房屋所有權轉移登記的規(guī)定有哪些?

2.哪些情形下的房地產不得轉讓?

3.房地產轉讓的程序是什么?

4.房地產轉讓合同一般包括哪些內容?

5.商品房買賣合同的主要內容?

6.商品房預售的務件?

7.商品房預售監(jiān)管的主要內容?

8.以劃撥方式取得的土地使用權轉讓時，哪些房地產轉讓可以不辦理出讓手續(xù)?

9.已購公有住房和經(jīng)濟適用住房轉讓應符合的條件?

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（責任編輯：lqh）

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