市場法選取可比實例

雖然估價人員搜集的交易實例或房地產交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應是估價對象的類似房地產;②可比實例的成交日期應與估價時點接近;③可比實例的交易類型應與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。

在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

(1)可比實例應與估價對象處在同一地區或是處于同一供求范圍內的類似地區。

(2)可比實例的用途應與估價對象的用途相同。①居住;②面業;③辦公;旅旅館;⑤工業;⑥農業等。

(3)可比實例的規模應與估價對象的規模相當。選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5—2范圍內，即：

0.5≤可比實例規模/估價實例規模≤2

(4)可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當。

(5)可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。①鋼結構;②鋼筋混凝土結構;③磚混結構;④磚木結構;⑤簡易結構。

(6)可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同。

(7)可比實例的成交日期應與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產市場比較平穩，則較早之前發生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例;但如果房地產市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發生的交易實例才有說服力。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進行交易日期調整。有時即使進行交易日期調整，可能會出現較大的偏差。

(8)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。

(9)可比實例的成交價格應是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

房地產市場細分依據

對房地產市場進行細分的依據主要有：

1.地理細分

地理細分是按照消費者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細分市場。

2.人口細分

人口細分是按照人口的一系列性質因素所造成的需求上的差異來細分市場。

(1)家庭規模。家庭規模主要是指家庭人口數量多少以及家庭組成范圍大小。

(2)家庭類型。家庭類型是指家庭成員之間的關系。一般分為六種類型：單身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯合家庭和其他家庭。

(3)家庭代際數。家庭代際數是指家庭成員由幾代人構成。

3.心理細分(內因)

心理細分是按照消費者的生活方式和個性進行市場細分。生活方式是指個人或群體對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性方式。為了進行生活方式細分，可以從三個尺度來測量消費者的生活方式，即：①活動，如消費者的工作、業余消遣、運動、公共關系等活動;②興趣，如消費者對家庭娛樂、家庭設備、色彩等的興趣;③意見，如消費者對社會、經濟、文化、環境的意見。由于活動、興趣、意見三個英文詞的第一個字母分別為A、I、0，這種尺度又叫AIO尺度。

4.行為細分(外在表現)

行為細分是按照消費者購買或使用某種產品的時機、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴情況、消費者待購階段等行為變量來細分房地產市場。

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（責任編輯：lqh）

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