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三、房地產轉讓的程序

房地產轉讓應當按照一定的程序，經房地產管理部門辦理有關手續后，方可交易過戶?！冻鞘蟹康禺a轉讓管理規定》對房地產轉讓的程序做了如下規定：

(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；

(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；

(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未做書面答復的，視為同意受理；

(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；

(5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；

(6)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

此外，凡房地產轉讓的，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

例題：房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后( )日內，向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

A．15

B．30

C．60

D．90

答案：D

解析：房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

四、房地產轉讓合同

房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確雙方權利、義務關系的書面協議。房地產轉讓時，法律規定應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括；

(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所及聯系方式；

(2)房地產權屬證書的名稱和編號；

(3)房地產坐落位置、面積、四至界限；

(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；

(5)房地產的用途或使用性質；

(6)成交價格及支付方式；

(7)房地產交付使用的時間；

(8)違約責任；

(9)雙方約定的其他事項。

例題：房地產轉讓，當事人應當( )。 （2001年房地產估價師制度試題）

A．簽訂書面轉讓合同

B．向縣級以上政府規定的部門申報成交價

C. 到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續

D．到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續

E．到房地產管理部門辦理房地產轉移登記

答案：ABDE

解析：房地產轉讓，當事人不用到工商管理部門辦理轉讓合同登記手續。

五、以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓

以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的建設用地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。轉讓人的權利、義務是由建設用地使用權出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權利、義務隨土地使用權的轉讓而轉移給新的受讓人。以出讓方式取得建設用地使用權，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉讓，但無論轉讓幾次，原建設用地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉讓，受讓人的使用年限只有40年。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人擬改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

例題1：甲公司獲得某商業用地的土地使用權用來建造商場，土地使用年限為法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后轉讓給乙公司，則乙公司取得的該宗土地的使用年限是( )年。（2007年房地產經紀人制度試題）

A．25

B．27

C．35

D．38

答案：A

解析：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。

六、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓

我國城市市區土地屬于國家所有，這一點早在1982年修改《憲法》時已經明確，但國有土地所有權在經濟上的體現，還需要一個較長的過程。

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（責任編輯：中大編輯）