第二節 商品房屋租賃合同

一、商品房屋租賃合同的概念及法律特征

(一)概念

商品房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系的協議。在商品房屋租賃關系中，出租人與承租人之間所發生的民事關系主要是通過房屋租賃合同確定。因此，出租人與承租人應當對雙方的權利與義務做出明確規定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關于租賃問題雙方共同遵守的準則。

(二)特征

1.轉移的是房屋使用權而非所有權

這是商品房屋租賃合同與商品房屋買賣合同的根本區別。后者是以轉移房屋所有權為目的，而房屋租賃合同僅轉移房屋的使用權，所有權并不發生變動，承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用、收益，而不得處分。

2.諾成、雙務、有償合同

商品房屋租賃合同自雙方當事人達成協議時成立，并不以房屋的交付為合同的成立要件，故為諾成合同而非實踐合同。出租人通過移交房屋使用權而獲取租金，承租人則通過繳納租金獲取房屋使用權，雙方當事人互負權利義務，為雙務有償合同。

3.實行登記備案制度

與其他租賃相比，商品房屋租賃合同的當事人除簽訂合同外，還應當向建設(房地產)主管部門履行登記備案手續。

二、商品房屋租賃合同的內容

《城市房地產管理法》第五十四條規定："房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”房屋租賃關系的訂立、變更、轉讓均應通過書面的房屋租賃合同加以明確約定。《商品房屋租賃管理辦法》對租賃合同的內容做了進一步明確，要求應當包括以下內容：

1.當事人姓名或者名稱及住所。

2.房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況。

3.租金和押金數額及交付方式。房屋租金，是承租人為取得一定期限內房屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟補償。租金標準是租賃合同的核心之一，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，應當明確約定租金標準及支付方式。 .

4.租賃用途和房屋使用要求。租賃用途是指房屋租賃合同中規定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，確需變動的，應當征得出租人的同意。

5.房屋和室內設施的安全性能。

6.租賃期限。《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。，’承租人如需繼續承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

7.房屋維修責任。

8.物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納。

9.爭議解決辦法和違約責任。

10.其他約定。

如有其它事項需做出約定的，也可在房屋租賃合同中寫明，如房屋租賃當事人應當在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時的處理辦法。

《商品房屋租賃管理辦法》要求，建設(房地產)管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當事人選用。

三、商品房屋租賃合同當事人的權利義務

(一)出租人的權利義務

1.出租人的權利

根據房屋租賃合同，享有租金收益權是出租人最基本的權利，承租人逾期不繳納房租則出租人有權單方解除合同。

2.出租人的義務

除當事人另有約定外，出租人主要承擔以下義務：第二節商品房屋租賃合同

(1)提供符合要求的房屋及其附屬設施

出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。根據常理以及公序良俗原則，房屋及其附屬設施除符合約定的特殊要求外，至少應當不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、財產安全的隱患。

(2)對房屋進行維修

出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。租賃期間出租人對房屋及其設備應及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全及正常使用。當租賃物出現故障時，承租人應及時通知承租人在合理期

限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。

(二)承租人的權利義務

1.承租人的權利

承租人除享有出租房屋的使用權、收益權外，為保護承租人合法權益不受侵害，我國法律還賦予承租人一系列特殊權利。如出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

2.承租人的義務

(1)交付租金

承租人應當按照約定的期限支付房屋租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，雙方可以協議補充。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(2)合理使用、善意保管房屋

承租人在租賃期間，應按照約定的方法使用房屋，并對房屋盡妥善保管義務。如果承租人未按照約定的方法使用，致使房屋受損，出租人可以解除合同并要求賠償損失。合理使用房屋還包括不得擅自對房屋進行改善或增設他物，否則出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條：承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。但是，經出租人同意，可以對房屋進行改善或者增設他物。租賃合同解除后，承租人可以請求出租人就現存的增加價值部分償還支出的費用。

(3)相賃關系終IE時歸還房屋

租賃期間屆滿或一方違約而致房屋租賃合同解除時，承租人負有返還房屋的義務。

四、商品房屋轉租

商品房屋轉租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。

(一)轉租要求

1.須經出租人書面同意

承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除房屋租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。但出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院將不予支持。

2.轉租期限不得超過原合同規定的期限

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限不得超過原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉租人雙方協商一致的除外。

除上述規定外，房屋轉租也須簽訂轉租協議，并辦理登記備案手續。

(二)轉租效力

承租人轉租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

五、商品房屋租賃合同的解除

合同解除指在合同有效成立后，沒有履行或沒有履行完畢之前，合同關系提前消滅。根據行使解除權的主體為雙方還是一方，可分為雙方解除及單方解除。雙方解除，又稱協議解除、合意解除，是指合同的雙方當事人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅。單方解除是根據當事人一方的意思表示而解除合同。根據解除條件，單方解除又可分為出租人單方解除與承租人單方解除。商品房屋租賃出租人及承租人單方解除的情形如下。

(一)出租人單方解除

出租人單方解除的情形主要有：

1、承租人將承擔的房屋擅自轉租的;

2.承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建的;

3.承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用房屋，致使房屋受損的;

4.承租人在合理期限內未支付租金的;

5.法律、法規規定的其他可以收回的。

發生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

(二)承租人單方解除

關于承租人單方解除，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定：因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

1.租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

2.租賃房屋權屬有爭議的;

3.租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

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（責任編輯：lqh）

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