為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

例題：業主大會籌備組應當自組成之日起( )日內組織業主召開首次業主大會會議。(2005年房地產經紀人制度試題)

A．15 B．25 C．20 D．30

答案：D

解析：業主大會籌備組應當自組成之日起30 內組織業主召開首次業主大會會議。

3．業主大會會議的召開

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，一般一年召開一次。經20％以上的業主提議或發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的以及業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況時，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

4．業主共同決定的事項

下列事項由業主共同決定：

(1)制定和修改業主大會議事規則；

(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：①制定和修改業主大會議事規則；②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；③選舉業主委員會或者更換業主委員成員；④選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；⑤籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；⑥改建、重建建筑物及其附屬設施；⑦有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經共有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

(三)業主委員會

1．業主委員會的性質、地位和職責

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主大會和業主委員會并存，業主決策機構和執行機構分離，業主委員會向業主大會負責。

業主委員會應當接受縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門監督管理。業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

業主委員會的宗旨是代表本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業合理、安全地使用，維護本物業的公共秩序，創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。

2．業主委員會的產生

業主大會應當在首次會議召開時選舉產生業主委員會。一個物業管理區域應當成立一個業主委員會，人數為5～11名的單數。業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業主擔任。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的街道辦事處和區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。

3．業主委員會應履行的職責

(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

(2)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(4)監督管理規約的實施；

(5)業主大會賦予的其他職責。

(四)管理規約

管理規約是一種公共契約，屬于協議、合約的性質。它是由全體業主承諾共同訂立的，對全體業主(也包括物業使用人)有共同約束力。管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過生效。在第一次業主大會會議召開之前，最初的管理規約可由建設單位依據政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業主大會會議討論通過，并經業主簽字后生效。以后根據實際情況進行的修訂則只需業主大會討論通過即生效。管理規約對全體業主具有約束力。

(五)業主大會議事規則

業主大會議事規則由業主經過民主協商和表決通過，約定業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項。業主大會議事規則是《物業管理條例》中首次提出的。它的制定原則基于物業管理的"業主自治"。業主大會議事規則是每一個業主通過民主的程序和方法參與物業管理并正確行使自己權利的必要條件，它規定了物業管理區域內物業管理活動中重要事項的運作方式和運作規則。

對業主大會議事規則，有兩點需提請注意：一是議事規則中的任何規定不得違反國家相關的法律、法規；二是議事規則必須在首次業主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規則討論決定其他問題。

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（責任編輯：中大編輯）