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（2006年房地產估價師綜合分析題）

1．下列關于甲公司中途變更設計的表述中，正確的為( )。

Ａ．甲公司已在法定時間內通知了周某，周某一直未做答復。因此，應視同周某接受設計變更

B．周某有權退房

C．周某退房，甲公司應承擔違約責任

D．周某退房應承擔違約責任

答案：BC

解析：甲公司已在法定時間內，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。

九、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋[2003]7號)共28條，已于2003年6月1日起施行。

(1)該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

(2)出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

(3)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

(4)出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

(5)商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

(6)當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

(7)拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照司法解釋第八條的規定處理。

(8)具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

(9)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

(10)買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

(11)對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

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（責任編輯：中大編輯）

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