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集團企業如何進行風險管理

風險管理控制框架和流程是搭建在房地產企業組織之上的，所以，對于風險管理控制模型，會因為組織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對于一般的項目型房地產公司，可以先做好前期的項目風險管理規劃（風險識別、應對計劃編制等），把風險的臨界值檢查放置在項目日常績效評估工作中，對于風險清單中的風險就能做到預見性的管理了。

對于集團式的大型房地產公司來說，就需要考慮建立基于企業管理體系下的風險管理系統。比如，在項目前期，需要充分的做好風險清單以及風險準備計劃的編制，在組織上設立專門的風險管理崗位，并設計風險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關的各個部門。其中，項目部作為風險管理的一線部門，要對項目風險臨界值進行實時的檢測，并定期匯報給上級的公司。區域分公司（或是子公司）要定期的審核風險報告，如果遇到高等級風險，首先要判斷風險等級是否在范圍之內，如果超出范圍就要第一時間匯報到集團公司。保證信息能暢通的傳達是風險事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風險報告是項目核心的過程輸出產品之一，它能保證項目知識有效的利用。在風險報告中不僅要有臨界值風險監控的內容，還應該有對所有發生的風險事件的描述和處理過程。上級（區域公司或是分公司、集團公司）要對報告的真實性、準確性進行檢查。

總之，對于集團型企業來說，集團公司在整個風險管理系統中處于最高等級風險事件處理及所有風險事件處理的管理地位。在這個風險控制框架中，前期的風險清單和風險準備計劃是風險事件能得到合理處理的基本保障，風險的等級要從成本、進度等指標上設置不同的組織等級進行處理，這要和組織不同的權限等級結合，確保責權明晰。

對于風險，大多管理者想到的是能應對，采用的方式是接受、減輕等被動的應對措施。房地產商也是如此，多數房地產商設有開發部、工程部、銷售部等專業的技術部門，大多數的技術風險都能在現場及時解決。但是風險不局限于技術風險，風險源很多，由于管理不當，本應在計劃內的作業，可能就變成了風險；風險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好“準備”。這些風險的準備包括制度上、人力、資金上準備。在制度上，要建立風險管理體系，制定風險管理流程，落實到崗位、并做好風險預算。保證風險發生時，能有一系列的既定動作進行。本文討論的風險事件基本都是悲觀的，一種不確定因素對項目目標產生影響時，對于不利影響的事件，我們稱之為風險，對于能產生有利影響的事件，我們一般稱之為機會。不確定事件的發生會對項目目標產生風險，往往也伴隨有機會產生，同一事件，不同的組織采用了不同的行動，產生的效果就會不同。成熟的開發商能透過風險看到機會，但有些開發商卻被風險擋在了殿堂之外。

購房前需提防的行為

一、小心利用農村集體土地開發的房產。前些時候，有不少鄉、縣、郊區單位擅自在集體的土地上建造住宅，對社會公開銷售；也有一些房地產開發公司與某個鄉進行二、小心雙方聯建開發的房產。聯建房屋是城市里最近幾年出現較多的房地產項目。所謂聯建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯合起來共同開發建設自用的住宅。由于歷史的原因，有地皮一方大都擁有國家劃撥的土地使用權。按照各地區的有關聯建分成規定，聯建各方分得自己應得的那一部分房產只能自用，而不能出售。但有些房地產開發公司卻將聯建的房產進行銷售，這種房子當然也辦不下產權證，因為聯建項目不是經營項目，聯建方沒有向國家繳納地價款。還有的聯建項目經過多次轉手，每次轉手都使價格上了一個臺階，但終因無人負責向國家交納地價款而導致最終也辦不下產權證。這樣的房子，我勸你也不要買。

二、小心經過改建的房屋。有一些單位或企業因為虧損或其他原因，將自己擁有的車間或辦公樓重新裝修，然后直接出租，也有的將裝修后的大樓采取50年租賃期的方式進行變相銷售。這些房產原本是單位或企業自用，現在用來搞經營，性質改變了，國家理應獲得相應的土地受益。但實際上幾乎沒有改建單位在出租或變相銷售后會向國家交納土地收益。這樣的房產一旦被政府主管部門發現，早晚會受到處罰。所以，我建議這種房子你也不能買。

三、小心上了代理商的當。在我國的房地產市場上，活躍著許多優秀的房地產代理銷售人員，由于他們的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但與此同時，也普遍存在著這樣的問題——由于代理商的工作是一時性的（將客戶介紹給發展商，促成交易便大功告成），所以為了促銷，許多代理商在推銷房產時，往往夸大其詞地進行宣傳，用不負責的許諾和嚴重失真的廣告誘導一些客戶買房，待客戶與發展商簽約入住后發現實物與宣傳大相徑庭時，發展商往往會把責任推到代理商身上，而代理商此時早已溜之大吉了。

四、小心違法交易帶來麻煩。不規范或違法的房地產交易還較普遍，直接影響了正常的房地產市場發展。例如有的發展商銷售手續不齊全的房子；有的發展商根本就沒有銷售許可證；甚至有的房地產項目從來就沒有立項批復；有的發展商公開出售沒有產權只有所謂使用權的房子；有的人在私下倒賣公房；還有的人在私下買賣私房、違章建筑和臨時建筑。這些交易都是不規范或違法的，這樣的房產你也不能買。

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