第四章房地產轉讓

第三節 商品房預售管理

一、商品房預售制度概述

商品房預售產生于20世紀80年代初，世界上有許多國家和地區也都有類似制度。1994年《城市房地產管理法》從國家法律上確立商品房預售許可制度，《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理機構、預售許可制度的實施和監管作出了具體的規定。在存量住房尚未基本滿足社會需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預售制度對解決住房問題發揮了重要作用。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市達90%以上。

二、商品房預售的條件

《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證;

(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(4)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

三、商品房預售許可

《城市房地產管理法》規定商品房預售實行預售許可制度，房地產開發企業取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。

《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：

(1)商品房預售許可申請表;

(2)開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

(3)土地使用權證書;建設工程規劃許可證和施工許可證;

(4)投入資金開發建設達到工程建設總投資25 9/6以上的證明;

(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

(6)商品房預售方案;預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖;

(7)其他有關資料。

商品房預售許可依下列程序辦理：

(1)受理。開發企業按《城市商品房預售管理辦法》的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

(2)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。

(3)許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并送達開發企業。商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

(4)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

四、商品房預售合同登記備案

房地產開發企業取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記等手續可以委托代理人辦理，委托代理人辦理的，應當有書面委托書。

五、商品房預售監管

2010年，住房和城鄉建設部印發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)，對加強商品房預售監管作出了明確規定：

(1)嚴格商品住房預售許可管理。各地要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。

(2)強化商品住房預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示。

(3)完善預售資金監管機制。開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設;預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

(4)嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數做出限制規定。購房人預訂商品住房后，未在規定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網上備案、經雙方協商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售。

預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。

六、違反商品房預售許可行為的處罰

開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定處罰。

開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。

編輯推薦：

房地產經紀人考試制度政策章節考點知識點

房地產經紀人《專基礎》輔導筆記

房地產經紀人《業務操作》輔導筆記

2016年房地產經紀人考試成績查詢時間

房地產經紀人考試零基礎通關培訓

全國房地產經紀人考試歷年真題整理回顧

（責任編輯：lqh）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁