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房地產泡沫測度系數（一）

目前，我國尚沒有關于房地產泡沫測度的深入的理論研究。國內理論研究的角度集中在對房地產景氣波動的研究，確立的指標體系，即各種預警系統，旨在評價整個房地產市場發展的狀況，也就是利用房地產市場波峰和波谷的歷史記錄，來預測市場發展的方向，其主要目的是為減少市場的波動提供依據。不置可否，波動與泡沫有關，但是，波動絕不等于泡沫，它們的本質不同，對波動的判斷標準根本不能用來判斷泡沫。因此，目前的許多爭論用這些景氣指標系統的綜合指數，甚至只是利用這些指標系統中的幾個指標，來分析當前房地產市場，做出目前中國出現了房地產泡沫或沒有出現房地產泡沫的結論，都缺乏充分的理論依據。

一、房地產泡沫測度系數研究綜述

關于房地產泡沫的測度，國內的研究很少，黃正新（2002）指出實物資本（產）基礎價值的確定不是根據現實資本的投資收益，而是由該資產或商品的生產成本加上流通費用再加上社會平均利潤計算的；李維哲和曲波（2002）設計了關于地產泡沫的預警指標，分為生產類指標、交易狀況類指標、消費狀況類指標和金融類指標四大類，這些指標雖然以測度房地產泡沫為名，實質上仍然是房地產景氣的測度指標，并且指標過多，為實際應用帶來困難；洪開榮（2002）提出了泡沫計量“市場修正法”，以空置率為基礎計算房地產泡沫，同樣沒有分清景氣與泡沫的區別。

國外關于房地產泡沫的研究大致可以分為兩類：一類是從房地產價格形成的角度進行分析，建立各種各樣的房地產基礎價格的計算模型，將房地產實際價格與其基礎價格進行對比來測量泡沫的程度。另一類是從房地產的信用角度進行分析，設計各種指標來測量房地產泡沫的程度。

應該說，國外關于房地產泡沫的研究要遠遠超過國內的研究。但是，國外對房地產泡沫的度量是基于完善的統計體系而進行的，所設計的指標對國內的情況并不適用。并且，房地產基礎價格的計算本身就具有很大的難度及不確定性。由于房價和地價相互轉化的關系，無論是根據收益原理還是根據成本原理，都無法脫離對房地產未來趨勢的預期，而預期是肯定與泡沫相關聯的，因此，筆者認為通過計算房地產基礎價格來測度房地產泡沫并不完全科學。

二、房地產泡沫成因

房地產泡沫是泡沫經濟中最常見的價格泡沫現象，這是由房地產行業本身的特點決定的，它具有容易引起泡沫的資產領域一般具有的特點，即：（1）供求難以達到均衡，（2）供給彈性校首先，由于房地產建設周期長，導致房地產的供給和需求之間存在時滯，難以達到均衡；其次，在所有的生產要素中，土地的供給彈性最校經濟過熱時對房地產的需求旺盛，而房地產建設受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區的土地，不可能隨價格的上漲而增加。于是，在一定的時間內，房地產價格可以與投入的貨幣數量同比例地上漲。因此，土地資源的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產價格的飆升，引起了房地產泡沫。

房地產作為泡沫經濟的載體。本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。

房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。

同樣，銀行也持有類似的心理，由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。因此，就是對房地產出于投機目的的需求，這與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。

房地產泡沫生成機制的動力之二就是資金的支持，從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。以日本為例，20世紀80-90年代的泡沫經濟與土地神話和貨幣金融政策的影響關系密切。20世紀80年代初期，為適應日元升值和擴大內需的要求，日本發展和開放了國內市場，日本國內出現了國家公共投資、企業設備投資和個人消費一齊上的局面，興起了大規模的基礎設施建設和住房建設的高潮。在日本這個國土面積狹小且又經濟高度發達的國家，土地是最為可靠的財富。生產和技術能不斷向前發展，商品可以源源不斷地生產出來，可國土卻無法擴大。因此，土地價格只升不降成為大多數日本國民“顛撲不破的真理”，這種心理增加了購買土地的需求，對土地價格的上漲起了推波助瀾的作用。同時，大規模建設需要大量的投資，又引起旺盛的資金需求，使日本的金融市場快速發展，融資規模尤其是直接融資規模迅速擴大，最終超過實體經濟的承受能力，導致了泡沫經濟的泡滅。

總之，房地產泡沫的生成條件有兩個：一是過度的投機需求，二是投資信貸的支持。

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