1、[多選題]從經營模式來看，房屋租賃托管的形式有（）。

A.綜合式

B.集中式

C.合同式

D.分散式

E.委托式

[答案]BD

[解析]從經營模式來看，房屋租賃托管主要包括：①集中式，一般以獨棟樓宇或一棟多層樓宇為運作標的，以較長的租約(一般5～10年甚至更長)承租后進行改造，然后再出租給租戶;②分散式，一般是從分散的出租人手里取得房屋，通過房屋包租運營，提供標準化的服務與裝修改造，后出租給租戶。

2、[多選題]房屋托管業務的操作要點包括（）。

A.經紀公司與業主(出租人)和承租人分別簽訂租賃合同

B.業主并不干預經紀公司的出租價格

C.經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業主支付租金的方式不一定相同

D.經紀機構向業主要求一段時間的“空置期”(免租期)

E.業主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以相同的形式承擔違約賠償責任

[答案]ABCD

[解析]房屋托管業務主要包含五個操作要點：①經紀公司與業主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，這種租賃關系的建立是由兩份合同組成的;②因為房屋托管不是采用“三方約”，經紀公司與出租人約定的租金和經紀機構與客戶約定的租金沒有必 然相等的數字關系;③經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業主支付租金的方式也不一定相同;④經紀機構為了最大限度地降低自身的空置風險，會向業主要求一段時間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。

3、[多選題]房屋租賃經紀業務與租賃托管業務的不同之處體現在（）。

A.租賃合同類型不同

B.服務對象不同

C.房屋租賃費用支付方式不同

D.租賃托管業務會有空置期等特殊事項的約定

E.簽訂合同時間不是同一時間點

[答案]ACDE

[解析]房地產經紀人一定認識到，單宗房屋租賃經紀服務業務與房屋租賃托管經紀業務在合同類型、租賃費用、租賃當事人權利義務等方面都存在差異。房屋租賃經紀業務與租賃托管業務的差異具體表現在：①租賃合同類型不同;②房屋租賃費用支付方式不同;③房屋租賃合同約定特殊事項;④簽訂合同時間不是同一時間點。

4、[多選題]房屋租賃托管業務操作要點包括（）。

A.經紀公司與業主和承租人是分別簽訂租賃合同

B.經紀公司與出租人和客戶約定的租金并不相等

C.經紀機構向客戶收取的方式和期限與向業主支付的租賃需要相同

D.房地產經紀機構向業主要求一段時間的免租期

E.業主、客戶和房地產經紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任

[答案]ABDE

[解析]房屋托管業務主要包含五個操作要點：①經紀公司與業主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是由兩份合同組成的;②因為房屋托管不是采用“三方約”，經紀公司與出租人約定的租金和經紀機構與客戶約定的租金沒有必 然相等的數字關系;③經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業主支付租金的方式也不一定相同，經紀機構向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經紀機構向業主支付租金的方式一般是每月或每季(3個月)支付;④經紀機構為了最大限度地降低自身的空置風險，會向業主要求一段時間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。

5、[多選題]房屋租賃托管業務承租委托流程有（）。

A.承租客戶接待

B.房屋帶看

C.租金價格談判

D.支付租金、押金及其他費用

E.物業交驗及房屋交付使用

[答案]ABDE

[解析]房屋租賃托管業務承租委托流程包括以下七個環節：①承租客戶接待;②房屋帶看;③達成房屋租賃意向;④簽訂《房屋租賃合同(托管機構代理成交版)》;⑤支付租金、押金及其他費用;⑥物業交驗及房屋交付使用;⑦提供其他增值服務。

6、[多選題]房屋租賃托管業務對承租人的好處包括（）。

A.提高了承租人的安全性

B.提高了房屋維修的及時性

C.租賃行為靈活性 強

D.保障了承租人的私密性

E.為出租人提供增值服務

[答案]ABCD

[解析]房屋租賃托管業務對承租人而言，有以下五個方面的好處：①提高了承租人的安全性;②提高了房屋維修的及時性;③租賃行為靈活性 強;④保障了承租人的私密性;⑤為承租人提供增值服務。

7、[多選題]房屋租賃托管業務對出租人的優勢有（）。

A.保障出租人的收益

B.免除不必要的電話騷擾

C.降低經濟和時間成本

D.免除出租人與承租人的經濟糾紛

E.提高承租人的安全性

[答案]ABCD

[解析]房屋租賃托管業務對業主即出租人而言，有以下四個方面的優勢：①保障出租人收益;②免除不必要的電話騷擾;③降低經濟和時間成本;④減少出租人與承租人之間的經濟糾紛。

8、[多選題]房屋租賃托管業務對業主的好處包括（）。

A.保障出租人收益

B.免除不必要的電話騷擾

C.降低經濟和時間成本

D.提高了房屋維修的及時性

E.免除出租人與承租人之間的經濟糾紛

[答案]ABCE

[解析]房屋租賃托管業務對業主即出租人而言，有以下四個方面的好處：①保障出租人收益;②免除不必要的電話騷擾;③降低經濟和時間成本;④減少出租人與承租人之間的經濟糾紛。

9、[多選題]關于房屋租賃經紀服務業務與房屋租賃托管經紀業務在簽訂合同上的差異，描述正確的有（）。

A.在房屋租賃居間業務中，房地產經紀人、出租人和承租人三方同時在場共同簽署《房屋租賃居間合同》

B.房屋租賃居間合同的合同內容體現了出租人、承租人和經紀機構三方的責任與義務

C.在租賃托管業務中，出租人、承租人和經紀機構的權利義務是在兩份合同中分別體現

D.在托管階段，出租人與房地產經紀機構簽訂房屋托管協議，委托期可以長達2年

E.在房屋出租階段，承租人與房地產經紀機構簽訂房屋承租協議，某一個承租人可能僅承租幾個月到一年

[答案]ABCE

[解析]在房屋租賃居間業務中，房地產經紀人在確保出租人和承租人產權、身份等信息的準確安全下促使出租人和承租人達成意向，三方同時在場共同簽署《房屋租賃居間合同》，經紀機構的經紀活動在做完物業交驗后結束。此時，房屋租賃居間合同的合同內容體現了出租人、承租人和經紀機構三方的責任與義務。如果在房屋租賃合同存續期間出現了房屋租賃糾紛或相關問題，均由雙方自行溝通協商解決并各自承擔責任。而在租賃托管業務中，出租人、承租人和經紀機構的權利義務是在兩份合同中分別體現。在托管階段，出租人與房地產經紀機構簽訂房屋托管協議，委托期可以長達3～5年之久;在房屋出租階段，承租人與房地產經紀機構簽訂房屋承租協議，某一個承租人可能僅承租幾個月到一年。

10、[多選題]房地產經紀人解決房屋租賃雙方對租金的分歧的切入點有（）。(2011年真題)

A.房源狀況

B.租金折扣

C.家具配置

D.傭金減免

E.租金支付方式

[答案]BCE

[解析]在租賃雙方對租金有較大分歧時，經紀人應從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致。

（責任編輯：gx）

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