市場預(yù)測概念和作用

(一)房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念：房地產(chǎn)市場預(yù)測是在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)。

(二)房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用：

1.房地產(chǎn)市場預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃和進(jìn)行營銷決策的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)市場預(yù)測是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。

3.房地產(chǎn)市場預(yù)測可以降低市場的不確定性給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

市場營銷在企業(yè)中的地位

在美國，最早意識(shí)到市場營銷重要性的是包裝消費(fèi)品公司，然后是耐用消費(fèi)品公司，之后便是工業(yè)設(shè)備公司。對(duì)市場營銷地位及其重要性認(rèn)識(shí)較晚的有鋼鐵業(yè)、化工業(yè)、造紙業(yè)等。進(jìn)入20世紀(jì)80年代以來，服務(wù)行業(yè)尤其是航空業(yè)、銀行業(yè)等逐漸接受了市場營銷思想。近年來，保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)也已經(jīng)意識(shí)到市場營銷的重要性并逐漸產(chǎn)生興趣。

在企業(yè)內(nèi)部，營銷職能也由過去的不重要變?yōu)榕c其他職能同等重要甚至更加重要。

房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑主要有：

1.交易雙方當(dāng)事人。

2.促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。

3.房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告。

4.熟悉房地產(chǎn)市場的人士，如房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人等。

5.同業(yè)間資料的交流。

6.準(zhǔn)交易資料的搜集。

7.向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)，了解各類信息、行情，索取有關(guān)資料。

8.各類次級(jí)資料。

(二)基本資料的搜集

基本資料可分為初級(jí)(一手)資料及次級(jí)(二手)資料兩類。

1.初級(jí)資料

初級(jí)資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)研設(shè)計(jì)，并通過調(diào)研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。

2.次級(jí)資料

(1)內(nèi)部次級(jí)資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，

(2)外部次級(jí)資料。外部次級(jí)資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。

(三)房地產(chǎn)法規(guī)資料的搜集

目前我國已出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)主要有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》等。

市場法的基本原理

(1)市場法的概念

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

(2)市場法的理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

(3)市場法適用的對(duì)象和條件

市場法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場法估價(jià)。

市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價(jià)。

市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等;

(4)市場法的操作步驟

運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③建立價(jià)格可比基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。

房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售有利的房地產(chǎn)市場細(xì)分應(yīng)該遵循以下原則：

可測量性。可測量性是指各個(gè)細(xì)分市場的現(xiàn)實(shí)或潛在購買力和市場規(guī)模大小是可以識(shí)別、可以衡量的。

可進(jìn)人性。可進(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入所選定細(xì)分市場的程度。主要從三個(gè)方面判斷細(xì)分市場對(duì)于企業(yè)是否具有可進(jìn)入性：

① 企業(yè)是否具有進(jìn)入細(xì)分市場的條件;(如存在貿(mào)易壁壘)

②企業(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細(xì)分市場的消費(fèi)者;

③產(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場。

可盈利性。可盈利性是指市場規(guī)模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說，一個(gè)細(xì)分市場應(yīng)該具有一定的規(guī)模，并且具有相當(dāng)程度的發(fā)展?jié)摿Γ阋詽M足企業(yè)銷售和利潤的要求。

可行性。可行性是指房地產(chǎn)企業(yè)選擇的細(xì)分市場，能否制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場營銷計(jì)劃，包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道以及促銷等計(jì)劃。

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