第四章房地產轉讓

第一節房地產轉讓管理概述

一、房地產轉讓的概念

《城市房地產管理法》規定;“房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為房地產轉讓的特征是房地產權屬發生轉移。《城市房地產轉讓管理規定》對此概念中的其他合法方式傲了進一步的細化，《房屋登記辦法》進一步明確，有以下情形之一的，當事人應當申請房屋所有權轉移登記：

(1)買賣;

(2)互換;

(3)贈與;

(4)繼承、受遺贈;

(5)房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的;

(6)以房屋出資入股;

(7)法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的;

(8)法律、法規規定的其他情形。

《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓;土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

二、房地產轉讓的條件

房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產抵債、房地產入股等行為，無償轉讓主要包括房地產贈與、房地產繼承等行為。

房地產買賣是指房地產權利人(房屋所有權人和該房屋占用范圍內土地使用

權人于一身的權利主體)將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。

房地產贈與是指房地產權利人將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。

房地產買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務，房地產贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。正是由于這一點，在實踐中，經常會出現為了某種目的(譬如規避交易稅費)而將房地產買賣變相轉為房地產贈與的行為，需要嚴格區分并加以管理。

《城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，規定了下列房地產不得轉讓：

(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25 9/6以上;屬于成片土地開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。同時規定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。作出此項規定的目的，就是嚴格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。司法機關和行政機關可以根據合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定查封、決定限制房地產權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產權利人不得轉讓該項房地產。

(3)依法收回土地使用權的。根據國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給單位和個人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決定，在國家依法作出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。共有房地產，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人共同擁有。共有房地產權利的行使需經全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉讓。

(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。轉讓該類房地產，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。

(6)未依法登記領取權屬證書的。產權登記是國家依法確認房地產權屬的法定手續，未履行該項法律手續，房地產權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產。

(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情形。法律、行政法規規定禁止轉

讓的其他情形，是指除上述情形之外，其他法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

《城市房地產管理法》規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房現行轉讓的問題，由國務院規定。”為抑制投機性購房，2005年5月9日，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

三、房地產轉讓的程序

房地產轉讓應當按照一定的程序，經房地產管理部門辦理有關手續后，方可交易過戶。《城市房地產轉讓管理規定》對房地產轉讓的程序做了如下規定：

(1)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(2)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未做書面答復的，視為同意受理;

(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(5)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(6)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

此外，凡房地產轉讓的，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

四、房地產轉讓合同

房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確雙方權利、義務關系的書面協議。合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括：

(1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所及聯系方式;

(2)房地產權屬證書的名稱和編號;

(3)房地產坐落位置、面積、四至界限;

(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

(5)房地產的用途或使用性質;

(6)成交價格及支付方式;

在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房，買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任

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