第六章 房地產投資及其評價

房地產需求不僅有自用性需求，還有投資性需求，而且投資性需求也有多種，不同投資者的收益要求(如期望的投資回報率)和風險偏好也不相同。投資性需求者與自用性需求者購買房地產的目的及其對擬購買的房地產的要求有所不同，如購買住房的自住性需求者主要關注所購住房的位置、戶型、面積、環境等是否能夠滿足自己的居住需要，投資性需求者主要關注所購住房的未來租賃收益(或租金回報)和增值收益(或升值空間)以及風險大小。因此，做好房地產經紀專業服務，應能識別出投資性需求，以便有針對性地為投資者提供相關專業服務，解答其提出的有關問題，測算投資收益，作出投資評價和風險提示，為其投資決策提供參考意見和建議，以至幫助其完成投資。為此，本章介紹房地產投資的含義、類型、特點和一般步驟，不同風險偏好的投資者及其特點，資金的時間價值，房地產投資項目經濟評價，房地產投資風險及其應對等。

第一節 房地產投資概述

一、房地產投資的含義

現在，人們為其未來的生活著想，有了錢通常不馬上花掉，把錢放在家里或存人銀行又擔心貶值，都會想方設法進行投資，同時認識到要致富或發財，也需要投資。房地產投資是可供人們選擇的主要投資渠道之～。

在搞清楚什么是房地產投資之前，有必要搞清楚什么是投資。目前，雖然人們對投資有多種定義和理解，但投資的本質是為了求事后回報而事先投入。在經濟領域，投資通常是指為了獲取預期的未來收益而事先投入資金(如貨幣或物資)的活動，是以現在的、較確定的資金，去換取未來的、較不確定但預期比現在要多的資金。

投資有以下特征：①必須有投入。沒有投入就獲取回報是一種勒索、搶劫，或他人給予的施舍。②必須求回報。不求回報的投入是一種奉獻、捐贈或施舍。③必須有時間差。通常投入是即期的，而回報是預期的，從投入到回報需要經過一段時間，否則就是“一手交錢一手交貨”的買賣行為。④具有風險性。投入由于是事先的(通常為現在)，所以投入之后就變成了確定的，而回報由于是事后的(即未來的)，所以它是不確定的，即到時候實際獲得的可能比預期的多，也可能比預期的少，甚至有可能得不到。

廣義的投資包括投機，投機也可以說是一種特殊的投資。它不是為了使用而是為了再出售而暫時購買商品，利用價格漲落變化，以期從價差中獲利的行為，即純粹通過炒買炒賣賺錢。

現實生活中，投資、投機、賭博三者有時難以分辨，但它們在內涵上通常有以下區別：投資較重視長時間的介入，較強調理性的分析和評估，背后隱含著正常的風險和收益;投機較看重短時間的介入，通常不以理性的分析和評估為依據，主要憑直覺或非正規渠道的信息作出判斷，背后隱含著不正常的風險和收益;賭博基本上沒有時間因素的介入，難以進行理性的分析和評估，背后隱含著很大的風險，長期平均收益通常為負值。

搞清楚了投資的含義之后，就不難搞清楚房地產投資的概念。房地產投資即是以房地產為對象的投資，是借助于房地產來獲取收益的投資行為，也就是為了獲取房地產的未來收益而預先投入資金的活動。

二、房地產投資的類型

(一)房地產投資類型概述

房地產投資類型多種多樣，除了根據房地產用途和類型分為住宅投資、商鋪投資、辦公用房投資等外，還可根據投入的資金是否直接用于房地產實物，分為房地產直接投資和房地產間接投資。房地產直接投資是投資者將資金用于購買房地產實物或從事房地產開發經營的行為，又可分為房地產置業投資和房地產開發投資。房地產間接投資是投資者將資金用于購買房地產相關有價證券等的行為，如購買有關房地產的股票、基金、債券、信托產品等。

(二)房地產置業投資的類型

房地產置業投資的結果是增加了投資者持有的房地產資產，投資者可以將該房地產對外出租，也可以自己經營(如購買商鋪后，可以自己開商店、餐館等)，并可以達到保值增值和資本運作(如用該房地產抵押貸款)等目的。房地產置業投資的類型主要有下列幾種。

1.購置后長期租賃經營

這是購買房地產后長期用于出租或自己經營，以獲取租賃或經營收益。但如果購買房地產后長期自用，如住宅用于自己居住，辦公用房用于自己辦公，則不屬于投資性需求，而屬于自用性需求。

2.購置后出租一定年限再轉讓

這是購買房地產后出租較長時間(通常5年以上)再轉讓，以獲取租賃收益和增值收益。

3.購置后經營一定年限再轉讓

這是購買房地產后自己經營較長時間(通常5年以上)再轉讓，以獲取經營收益和增值收益。

4.購置后放置一定年限再轉讓

這是購買房地產后放置較長時間(通常5年以上)等待漲價再轉讓，以獲取增值收益。如果購買房地產后自用較長時間(通常5年以上)再轉讓，并預期可獲取增值收益，則兼有使用和投資雙重屬性。但如果購買房地產后不久就轉讓，無論在購買后至轉讓期間是否自用、自己經營或空置，嚴格地說不屬于投資性需求，而屬于投機性需求。

三、房地產投資的特點

人們通常關心投資購買房地產，與把資金存人銀行或投資購買股票、基金、債券、信托產品、保險產品、期貨、外匯、黃金、鉆石、古董、藝術品等有什么不同以及有哪些優缺點。這就涉及房地產投資的特點問題。

房地產投資作為投資中的一種，既具有一般投資的共性，又因房地產的不可移動、各不相同、壽命長久、供給有限、價值較大、難以變現、保值增值等特性而有自己的特點。這些特點主要有下列幾個。

(一)兼有投資和消費雙重功能

例如，商品住房既有消費品屬性又有投資品屬性，購買商品住房不僅可以在未來升值后賣掉獲取增值收益，還可以在賣掉之前自用或出租。這是投資購買房地產與投資購買黃金等其他投資品相比具有的較大優點。

(二)投資金額較大

房地產直接投資需要較多的資金，投資門檻較高。

(三)有較大的杠桿作用

購買房地產通常可以加杠桿，能夠放大財富效應。這是房地產投資的較大優點，在一定程度上彌補了投資金額較大的缺點。房地產投資金額雖然較大，但通常不需要投資者自己拿出全部資金，可將所投資購買的房地產抵押貸款用于支付部分投資款，如購買住房除必需的最低首付款外，剩余價款可用所購住房抵押貸款支付。

(四)可抵御通貨膨脹

長期來看，通貨膨脹是普遍現象，甚至國際共識是將年通貨膨脹目標設定為2%左右。即使每年只有2%的通貨膨脹，10年后貨幣也貶值了20%或30%。而能夠跑贏通貨膨脹的資產不多。在通貨膨脹的情況下，房租、房價往往是隨之上漲的，房地產具有抗通脹屬性。這是房地產投資的另一個較大優點。

(五)投資時間通常較長

因房地產交易時間較長，即使是投機炒房，通常也難以做到資金快進快出。這是房地產投資的較大缺點。

(六)投資選擇的多樣性

與其他實體投資相比，房地產投資在投資選擇上更具有多樣性，主要表現在三個方面：①投資對象的多樣性。房地產的類型(如用途、檔次等)很多，如有住宅、商鋪、辦公用房等，住宅又有普通住宅、高檔公寓、別墅等。②投資形式的多樣性。房地產投資既有置業投資，又有開發投資;既可以一次性付款，又可以分期付款;既可以獨立投資，又可以合作投資等。③經營方式的多樣性。房地產投資的經營方式有出租、自營、轉售等多種。

(七)投資區域的差異性

由于地區經濟社會發展不平衡和房地產市場地域性較強，使得在同一時期內不同地區的經濟發展水平、居民收入水平、城鎮化水平、人口空間分布狀況以及房地產市場狀況等都存在差異，并因此導致房地產投資的區域差異性。這正是房地產投資組合中的市場區域組合的基礎。人們通常把房地產市場分為一線、二線、三線、四線城市等，這實際上就是對房地產投資區域差異性的一種認識。在同一城市中，房地產投資在不同區域之間通常也存在明顯差異。

(八)投資價值的附加性

一個房地產投資項目的投資價值，不僅取決于該投資項目本身，還受許多其他因素的影響，如交通等基礎設施和公共服務設施的不斷完善、城市美化、周邊房地產開發項目的開發成熟等，都有可能提升該投資項目的投資價值。這是其他投資通常不具有的，是房地產投資的一個優點。

(九)投資收益的個別性

影響房地產投資收益的因素很多，從投資者的角度看，既有當地的經濟發展水平、人口增長、居民購買能力、人們對房價的預期、投資項目所處的區位等外部因素，又有投資項目的性價比、營銷能力、管理水平等內部因素。在一定時期內，房地產投資收益既有在外部因素影響下的客觀收益，又有在內部因素作用下的實際收益。在同一區域內的同類房地產投資，甚至是同一房地產投資項目，因投資者的經營管理水平等的不同，實際投資收益有所不同。

(十)投資預期的風險性

房地產投資實際上是以現在的投入換取未來的收益。在投資時，未來的收益是預期的，這種預期又是建立在對各種影響未來收益因素的預測基礎之上。影響房地產未來收益的因素復雜多樣，如宏觀經濟形勢的變化、市場供求的變化、政府政策措施的調整等。這些因素在未來的實際變化往往與預測的情況不完全一致。再加上房地產投資期限較長，在該過程中影響房地產未來收益的各種因素處于不斷變化之中，使得預期收益的不確定性大大增加。

四、房地產投資的一般步驟

房地產投資一般分為下列4大步驟：

(1)尋找投資機會。這是投資者發現投資可能性的過程。在尋找投資機會時，通常會通過多種渠道獲取可供選擇的投資對象或投資項目信息，進行房地產用途、類型、區域、地段等的比較與選擇，并初步篩選出意向投資項目。

(2)評價投資方案。也稱為投資項目經濟評價、投資方案經濟評價，是對初步篩選出的各種意向投資項目或投資方案、投資對象進行經濟評價，其內容主要包括市場前景、盈利能力、抗風險能力等評價，并篩選出能達到投資者要求的投資項目。

(3)選定投資方案。也稱為投資決策，是在投資項目經濟評價的基礎上，綜合分析比較各種投資項目的優劣，根據投資者的投資目標，對投資項目作出決策性的結論，其結果為投資(如購買)或不投資(如不購買)。

(4)實施投資方案。這是將已選定的投資項目付諸實施的過程，涉及價格協商、合同洽談、資金籌措、價款支付、產權轉移登記等一系列活動。

五、房地產投資者的風險偏好

(一)按風險偏好劃分的投資者類型

雖然人人都厭惡風險，但因風險既有可能帶來損失，又有可能帶來收益，且收益與風險正相關，正如俗話所說“舍不得孩子套不著狼”，所以投資有一定風險并不全是壞事，而且不同的投資者對風險的態度、接受程度、承受能力是不相同的。按照投資者的風險偏好不同，粗略地可以分為低風險偏好投資者和高風險偏好投資者兩類，進一步可分為保守型投資者、穩健型投資者(又稱普通投資者)和激進型投資者(又稱投機型投資者)三類，再進一步可細分為保守型投資者、中庸保守型投資者、中庸型投資者、中庸進取型投資者和進取型投資者五類。

(二)不同風險偏好投資者的特點

1.保守型投資者的特點

這類投資者在投資上是最謹慎的，本能地抗拒風險，不抱碰碰運氣的僥幸心理，不愿意用較高的風險來換取較高的收益，以確保本金不會損失為投資前提，對投資的態度是追求穩定的回報，通常不太在意資金是否有較大的增值。

2.中庸保守型投資者的特點

這類投資者在投資上比保守型投資者積極，穩定是其考慮的重要因素，希望投資在保證本金安全的基礎上能有一定的增值收益。

3.中庸型投資者的特點

這類投資者在投資風險偏好上處于中間狀態，既不保守又不冒進，多數投資者屬于這種類型。這類投資者渴望有較高的投資收益，但又不愿意承受較大的風險;可以承受一定的投資收益波動，但希望自己的投資風險小于市場的整體風險，并希望投資收益長期、穩定地增長。

4.中庸進取型投資者的特點

這類投資者在投資上比較積極，通常為提高投資收益而采取一些行動，并愿意為此承受較大的風險。

5.進取型投資者的特點

這類投資者在投資上是最激進的，猶如通常所說的冒險家、賭徒，通常選擇有很高收益的投資，而不在乎有很大的風險，特別追求資金的增值。

編輯推薦：

房地產經紀人考試全方位輔導培訓資料

全國房地產經紀人考試歷年真題整理回顧

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁