第二節 房地產市場的分類

可以根據不同的需要、從不同的角度，對房地產市場進行分類。

一、按房地產流轉次數的分類

按房地產流轉次數，房地產市場分為一級市場、二級市場和三級市場。房地產一級市場是建設用地使用權出讓市場，也稱為土地一級市場。房地產二級市場是建設用地使用權出讓后的房地產開發和經營，包括建設用地使用權轉讓市場、新建商品房銷售(包括預售、現售)市場。房地產三級市場是投入使用后的房地產買賣、租賃等多種經營方式，包括購買的新建商品住房、已購公有住房、經濟適用住房等的再次交易市場。

相關分類還有新房市場和存量房市場。新房市場也稱為增量房市場、一手房市場，包括新建商品房市場。存量房市場也稱為二手房市場，包括存量住房市場(也稱為二手住房市場、住房二級市場)。隨著房地產市場發展成熟，會從新房市場為主轉向存量房市場為主。目前，北京、上海、廣州、深圳等許多城市的存量住房成交量超過新建商品住房成交量。

目前在一個城市中，建設用地使用權出讓市場是政府獨家壟斷供應，新建商品房買賣市場是數量不很多的房地產開發企業供應，二手房買賣市場是眾多的“小業主”供應。

二、按房地產交易方式的分類

按房地產交易方式，房地產市場分為買賣市場和租賃市場。住房、商鋪、辦公用房等類房地產，同時存在著買賣市場和租賃市場，有時租賃市場比買賣市場還要活躍，交易量還要大。隨著大力培養和發展住房租賃市場、建立租購并舉的住房制度，住房市場會從購買為主轉向租購并舉。

三、按房地產用途的分類

按房地產用途(功能)，房地產市場分為居住房地產市場和非居住房地產市場。居住房地產市場主要是住房市場。非居住房地產市場又可分為商業用房市場、辦公用房市場、工業用房市場等。

四、按區域范圍的分類

按區域范圍，房地產市場分為區域房地產市場和整體房地產市場。具體可分為某個城市、某個地區或者全國房地產市場。因為房地產市場主要集中在城市化地區，所以常見的是按城市來劃分，如北京市房地產市場、上海市房地產市場、三亞市房地產市場等。對于較大的城市，因其內部不同區域間的房地產市場通常存在明顯差異，根據需要，還可按城市內的較小區域來劃分，如分為城區房地產市場、郊區房地產市場;或者城區內不同區域的房地產市場，如東城區房地產市場、西城區房地產市場。在宏觀房地產市場分析中，有時需要了解較大區域的房地產市場狀況，例如：①一線城市、二線城市、三線城市、四線城市房地產市場;②東部地區、中部地區、西部地區房地產市場;③東北地區、華北地區、華東地區、華中地區、華南地區、西南地區、西北地區房地產市場;④珠三角區域、長三角區域、環渤海區域房地產市場。值得指出的是，整體市場和區域市場是相對而言的，如某個城市房地產市場，相對于全國房地產市場來說是區域房地產市場，相對于該城市內部不同區域房地產市場來說則是整體房地產市場。

五、房地產市場的其他分類

按房地產檔次(如建造標準、裝飾裝修標準或價格水平等)，房地產市場分為高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場。但高檔、中檔和低檔的評判標準及具體名稱，會因不同用途(功能)的房地產和不同的劃分標準而有所不同。例如，住房市場可分為普通住房市場、高檔公寓市場、別墅市場等，辦公用房市場通常分為甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場和丙級寫字樓市場。

按達成交易與入住時間的異同，房地產市場分為現房市場和期房市場。

按買賣雙方在市場上對價格影響的強弱，房地產市場分為賣方市場和買方市場。賣方市場是房地產供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。買方市場是房地產大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作用的市

場。隨著房地產市場發展成熟，房地產市場總體上由賣方市場轉變為買方市場。

按房地產市場所處時間，房地產市場分為過去的市場、現在的市場和未來的市場。人們經常需要了解過去和現在的房地產市場狀況，預測未來的房地產市場走勢，需要比較房地產現在、過去和將來的價格、交易量、供應量等。過去和現在的房地產市場狀況主要靠調查獲得，未來的房地產市場走勢依據預測分析。了解過去和現在的房地產市場有助于預測未來的房地產市場。

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