第二節 城 市 規 劃

一、城市規劃相關術語和指標

城市規劃是關于城市的未來發展、空間布局和各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖。城市規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。在房地產經紀活動中，有必要了解城市規劃相關術語和指標。

(1)用地性質：是指規劃用地的使用功能，通俗地說就是土地用途。

(2)用地面積：是指規劃地塊劃定的面積。在實際中，要分清項目規劃占地面積以及其中的建設用地面積和代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。

(3)建筑限高：是指地塊內允許的建筑(地面上)最大高度限制。

(4)建筑密度：也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率，即：

例如，某個居住區的建筑密度，是指該居住區用地內各類建筑物的基底總面積占居住區用地面積的比率。建筑密度是反映環境質量的一個重要指標，著重于平面二維的環境需求，保證一定的曠地和綠地。對某個居住區來說，建筑密度越小，說明該居住區的活動場所、綠地等面積越大，也就意味著其居住環境質量越高。因此，對住宅使用人來說，一般情況下建筑密度越小越好。

(5)容積率：是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值，即：

其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和;建筑用地面積是以城市規劃行政主管部門批準的建設用地面積為準，不含代征地面積。例如，某宗建設用地總面積為10 000㎡ ，該用地內各類建筑物的總建筑面積為25 000㎡ ，則容積率為2.5。容積率也是反映建筑密度和環境質量的一個重要指標。對住宅使用人來說，一般情況下容積率越低越好。

(6)綠地率：是指城市一定地區內各類綠地面積的總和占該地區總面積的比率(%)。例如，某個居住區的綠地率，是指該居住區用地內各類綠地面積的總和占居住區用地面積的比率。居住區綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)。綠地率是反映環境質量的一個重要指標。對住宅使用人來說，一般情況下綠地率越高越好。

(7)綠化覆蓋率：簡稱綠化率，是指城市一定地區內綠化覆蓋面積占該地區總面積的比率(%)，或者說是全部綠化種植垂直投影面積與占地面積的百分比。因此，樹的影子也被算入綠化覆蓋面積。綠化覆蓋率一般大于綠地率，在實際中要注意兩者的區別，避免混淆和誤解。

(8)建筑間距：是指兩棟建筑物(如兩幢住宅樓)外墻面之間的水平距離。建筑間距主要是根據所在地區的日照、通風、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設、建筑布局形式，以及節約用地等要求，綜合考慮確定。住宅的布置，通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據。對住宅使用人來說，一般情況下建筑間距越大越好。

(9)交通出入口方位：是指規劃地塊內允許設置機動車和行人出入口的方向和位置。

(10)停車泊位：是指地塊內應配置的停車位數量。

(11)用地紅線：是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線。

(12)道路紅線：是指城市道路(含居住區級道路)用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。一般情況下，道路紅線就是建筑紅線，任何建筑物(包括臺階、雨罩)不得越過道路紅線。根據城市景觀的要求，沿街建筑物可以從道路紅線外側退后建設。

(13)建筑控制線：也稱為建筑紅線，是指建筑物基底位置的控制線。

(14)建筑后退紅線距離：是指建筑控制線與道路紅線或道路邊界、地塊邊界的距離。

(15)城市綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。城市綠線范圍內的用地不得改作他用;在城市綠線范圍內，不符合規劃要求的建筑物、構筑物及其他設施應當限期遷出。

(16)城市紫線：是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區的保護范圍界線，以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。在城市紫線范圍內禁止對歷史文化街區傳統格局和風貌構成影響的大面積改建，損壞或者拆毀保護規劃確定保護的建筑物、構筑物和其他設施。

(17)城市黃線：是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。

(18)城市藍線：是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。

此外，還有專門用于居住區規劃的人口毛密度、人口凈密度等指標，它們將在本節后面的“城市居住區綜合技術經濟指標”中介紹。

二、城市居住區的區位選擇

一套住宅通常位于某個居住區內。城市居民一生中約有2/3以上的時間是在居住區內度過的。城市居住區應能為城市居民提供一個滿足其日常物質和文化生活需要的安全、衛生、安靜、方便、美觀的居住生活環境。在城市規劃中，為了合理布置居住和工業用地，最大限度減輕有害工業對居住區的污染，通常利用風玫瑰圖，一般情況下可根據最小風頻原則進行布局，即對空氣有污染的工業應布置在全年最小風頻風向的上風側，居住區應布置在全年最小風頻風向的下風側或最大風頻風向的上風側，即通常所說的“上風上水”，因為這個方位全年受污染的幾率最小。

三、城市居住區的規模和規劃布局類型

城市居住區的規模有建筑規模、用地規模、人口規模。建筑規模是指居住區的總建筑面積或房屋幢數、住宅套數。用地規模是指居住區的總用地面積。人口規模是指居住區的居住總戶數、居住總人數。

城市居住區根據居住戶數或人數，分為居住區、小區、組團三級。居住區是特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模(30 000～50 000人)相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。小區是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模(10 000～15 000人)相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。組團是指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模(1 000～3 000人)相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。組團由若干幢住宅組成，通常是構成居住區的基本單位。

居住區根據住宅層數，可分為低層居住區、多層居住區、高層居住區或各種層數混合的居住區。

居住區的規劃布局類型，有居住區一小區一組團，居住區一組團，小區一組團，以及獨立式組團等;其規劃布局形態，常見的有片塊式、軸線式、向心式、圍合式、集約式等。

四、城市居住區的組成要素及規劃布局

居住區的組成要素主要有住宅、公共服務設施、道路和綠地。居住區規劃布局是居住區組成要素在居住區內的規劃布置，使居住區成為有機整體，為居民創造良好的居住生活環境。

(一)居住區住宅的規劃布置

住宅應布置在居住區內環境條件優越的地段。面街布置的住宅，其出入口應避免直接開向城市道路和居住區(級)道路。在Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ建筑氣候區，住宅布置主要應有利于住宅冬季的日照、防寒、保溫和防風沙的侵襲;在Ⅲ、Ⅳ建筑氣候區，住宅布置主要應考慮住宅夏季防熱和組織自然通風、導風入室的要求;在丘陵和山區，住宅布置除考慮與主導風向的關系外，還應重視因地形變化而產生的地方風對住宅建筑防寒、保溫或自然通風的影響。老年人住宅宜靠近相關公共服務設施和公共綠地。住宅間距應以滿足日照要求為基礎，綜合考慮采光、通風、消防、防災、視覺衛生等要求確定。

(二)居住區公共服務設施的規劃布置

居住區公共服務設施也稱為配套公建，是為滿足居民物質和文化生活的需要而配套建設的，包括以下8類設施：①教育：如托兒所、幼兒園、小學、中學;②醫療衛生：如醫院、門診所、衛生站、護理院;③文化體育：如文化活動中心(站)、居民運動場館、居民健身設施;④商業服務：如綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、中西藥店、書店、便民店;⑤金融郵電：如銀行、儲蓄所、電信支局、郵電所;⑥社區服務：如社區服務中心、治安聯防站、居委會;⑦市政公用：如供熱站或熱交換站、變電室、開閉所、路燈配電室、燃氣調壓站、高壓水泵房、公共廁所、垃圾轉運站、垃圾收集點、居民停車場(庫)、消防站、燃料供應站;⑧行政管理及其他：如街道辦事處、市政管理機構(所)、派出所、防空地下室。

居住區所配套建設的公共服務設施的項目多少、面積大小及空間布局等，決定著居住生活的便利程度和質量。如果不配或少配，會給居民生活帶來不便，晚建了也會給居民生活造成困難。衡量居住區公共服務設施配套建設水平的指標，主要是人均公建面積(公共服務設施建筑面積)和人均公建用地面積。但是，如果公共服務設施設置不當，也會不同程度地影響居民正常的居住與生活。因此，公共服務設施應合理設置，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾。

(三)居住區內道路的規劃布置

居住區內道路分為居住區(級)道路、小區(級)路、組團(級)路和宅間小路。居住區(級)道路是一般用以劃分小區的道路。小區(級)路是一般用以劃分組團的道路。組團(級)路是上接小區路、下連宅間小路的道路。宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。此外，居住區內還可能有專供步行的林蔭步道。

居住區內道路擔負著分隔地塊和聯系不同功能用地的雙重職能，其布置應有利于居住區內各類用地的劃分和有機聯系。居住區(級)道路是居住區的主要道路，用以解決居住區內外的交通聯系，路面寬20～30m;小區(級)路是居住區的次要道路，用以解決居住區內部的交通聯系，路面寬6～9m;組團(級)路是居住區內的支路，用以解決住宅組群的內外聯系，路面寬3～5m;宅間小路是通向各住宅人口的道路，路面寬2. 5～3m。

居住區內主要道路至少應有兩個方向與外圍道路相連，以保證居住區與城市有良好的交通聯系。居住區內的主要道路，特別是小區(級)路、組團(級)路，既要通順又要避免外部車輛和行人的穿行;當公共交通線路引入居住區(級)道路時，應合理設置公共交通停靠站，盡量減少交通噪聲對居民的干擾;應便于居民汽車的通行，同時保證行人、騎車人的安全便利。道路邊緣至建筑物要保持一定距離，以避免一旦樓上掉下物品影響路上行人和車輛的安全等。

居住區內必須配套設置居民汽車(含通勤車)停車場、停車庫，并應符合下列規定：①居民汽車停車率(居住區內居民汽車的停車位數量與居住戶數的比率)不應小于10%;②居住區內地面停車率(居住區內居民汽車的地面停車位數量與居住戶數的比率)不宜超過10%;③居民停車場、庫的布置應方便居民使用，服務半徑不宜大于150m;④居民停車場、庫的布置應留有必要的發展余地。

(四)居住區內綠地的規劃布置

居住區內綠地有公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，其中包括滿足當地植樹綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地是指滿足規定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的集中綠地，包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。宅旁綠地是指住宅四旁的綠地。公共服務設施所屬綠地是指居住區內的幼兒園、中小學、門診所、儲蓄所、居委會等公共服務設施四旁的綠地。道路綠地是指居住區內道路紅線內的綠地。

居住區內綠地與居民關系密切，對改善居民生活環境具有重要作用，其功能主要有：改善小氣候，凈化空氣，遮陽，隔聲、防風、防塵，殺菌、防病，提供戶外活動場地、美化環境等。一個優美的居住區內綠化環境，有助于人們消除疲勞、振奮精神，可為居民創造良好的游憩、交往場所。

衡量居住區內綠地狀況的指標，主要有綠地率和人均公共綠地面積。新區建設的綠地率不應低于30%，舊區改建的綠地率不宜低于25%。組團綠地不少于0.5 ㎡ /人，小區綠地(含組團)不少于1㎡/人，居住區綠地(含小區和組團)不少于1. 5㎡ /人。

五、城市居住區的技術經濟指標

居住區技術經濟指標是從量的方面衡量和評價居住區規劃質量和綜合效益的重要依據。居住區技術經濟指標主要有：居住區規劃總用地(分為居住區用地和其他用地，居住區用地又分為住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地)、居住戶(套)數、居住人數、戶均人口、總建筑面積(分為居住區用地內建筑總面積和其他建筑面積，居住區用地內建筑總面積又分為住宅建筑面積、公建面積)、住宅平均層數、高層住宅比率、中高層住宅比率、人口毛密度、人口凈密度、住宅建筑套密度(毛)、住宅建筑套密度(凈)、住宅建筑面積凈密度、居住區建筑面積毛密度(容積率)、停車率、停車位、地面停車率、地面停車位、住宅建筑凈密度、總建筑密度、綠地率。

由于居住區技術經濟指標分析的是居住區內的狀況，所以某些指標的含義可能與城市規劃中的通常含義不完全相同。對上述居住區技術經濟指標除在本節前面已有說明及一目了然的外，解釋如下：

(1)居住區用地是住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地的總稱。住宅用地是居住區用地中的一部分，是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。

(2)居住戶(套)數是指居住區內可以容納的總戶(套)數。

(3)居住人數是指居住區內可容納的總人數。

(4)戶均人口是指居住區內平均每住戶的人口數量(人/戶)。

(5)住宅平均層數是指住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。

(6)高層住宅比率是指高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。

(7)中高層住宅比率是指中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。

(8)人口毛密度是指每公頃居住區用地上容納的規劃人口數量(人/h㎡)。

(9)人口凈密度是指每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量(人/h㎡)。

(10)住宅建筑套密度(毛)是指每公頃居住區用地上擁有的住宅建筑套數(套/h㎡)。

(11)住宅建筑套密度(凈)是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(套/㎡)。

(12)住宅建筑面積毛密度是指每公頃居住區用地上擁有的住宅建筑面

積(萬㎡/h㎡)。

(13)住宅建筑面積凈密度是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積(萬㎡/h㎡)。

(14)居住區建筑面積毛密度(容積率)是指每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積(萬㎡/h㎡)或以居住區總建筑面積(萬㎡)與居住區用地面積(萬㎡)的比值表示。

(15)住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率(%)。

(16)總建筑密度也稱為居住區建筑密度、建筑毛密度，是指居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地面積的比率(%)。

在居住區技術經濟指標中，建筑密度和綠地率是反映居住區環境質量的主要指標。與住宅環境最密切的是住宅周圍的空地率，習慣上以住宅建筑凈密度來反映，即以住宅用地為單位(100%)，住宅周圍的空地率=100%-住宅建筑凈密度。居住區的空地率習慣上以總建筑密度來反映，即以居住區用地為單位(100%)，居住區的空地率=100%-總建筑密度。住宅建筑凈密度和總建筑密度越低，其對應的空地率就越高，為環境質量的提高提供了更多的用地條件。綠地率是反映居住區內可綠化的土地比率，它為搞好環境設計、提高環境質量創造了物質條件。此外，住宅建筑面積凈密度和居住區建筑面積毛密度(容積率)，也是控制居住區環境質量的重要指標。如住宅建筑面積凈密度過大，即建房過多、住人過多，就會影響居住區環境質量。

（責任編輯：）

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