三、綜合分析題(共20題，每題2分。由單項選擇題或多項選擇題組成。錯選不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

周×委托×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司購買一套商品住房供自己居住。該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李×經(jīng)過比較，推薦了×房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的內(nèi)銷商品住宅，周×同意購買。于是李×與×房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年4月12日簽訂《×市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。周×將傭金交給李×，并將全部購房款交給×房地產(chǎn)開發(fā)公司，該開發(fā)公司于2009年10月18將周×所購商品住房交付其使用。

81.周×與×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之間的業(yè)務(wù)關(guān)系屬于( )。

A.代理

B.居間

C.經(jīng)紀(jì)

D.代辦

82.李×與周×在進行業(yè)務(wù)洽談時，應(yīng)事先確定的事項有( )。

A.擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型

B.傭金標(biāo)準(zhǔn)

C.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

D.周×與×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金分成

83.李×在與×房地產(chǎn)開發(fā)公司進行業(yè)務(wù)洽談時為確保周×了解和掌握該開發(fā)公司的主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽，應(yīng)查驗公司的( )證件。

A.營業(yè)執(zhí)照

B.商品房預(yù)售許可證

C.建筑工程施工許可證

D.售樓說明書

84.《商品房預(yù)售合同》應(yīng)由( )向政府管理部門登記備案。

A.周×

B.李×

C.×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

D.×房地產(chǎn)開發(fā)公司

85.周×取得所購商品住房所有權(quán)的日期為( )的日期。

A.商品房預(yù)售合同簽訂

B.商品房預(yù)售合同生效

C.周×所購商品房住房竣工

D.取得房屋權(quán)屬證明

(二)

A房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱A)在甲省乙市建設(shè)丙住宅小區(qū)。丙住宅小區(qū)占地40hm2，其中5hm2的土地在城市市區(qū)內(nèi)，其余土地為基本農(nóng)田。2010年6月A取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證，并委托B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱B)代理出售。同年7月C簽訂了購買該小區(qū)丁套商品房預(yù)售合同，并在合同中約定“房屋建筑面積為100m2。房屋交付后如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時，按照《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定處理”。同年8月A經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)調(diào)整了原規(guī)劃設(shè)計，丁套房屋的建筑面積變更為105m2，并書面通知了C。該小區(qū)綜合驗收合格后，經(jīng)房產(chǎn)測繪單位實測丁套房屋的套內(nèi)建筑面積為83m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為3m2，分攤的共有建筑面積為21m2。

86.A以出讓方式獲得丙小區(qū)土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由( )批準(zhǔn)。

A.乙市土地管理部門

B.乙市人民政府

C.甲省人民政府

D.國務(wù)院

87.A預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)具備( )等條件。

A.取得土地使用權(quán)證

B.投入資金達到工程建設(shè)總投資20%

C.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.取得商品房預(yù)售許可證

88.B代理預(yù)售商品房必須向購房人出示( )。

A.商品房預(yù)售許可證

B.商品房銷售廣告

C.房屋綜合驗收合格證明

D.A出具的商品房銷售委托合同

89.簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)向( )行政主管部門備案。

A.工商

B.土地

C.房產(chǎn)

D.建設(shè)

90.C收到A規(guī)劃設(shè)計變更書面通知之日起( )日內(nèi)未作出書面同意的視為接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

91.A在銷售商品房時應(yīng)當(dāng)繳納( )。

A.營業(yè)稅

B.城市維護建設(shè)稅

C.契稅

D.房產(chǎn)稅

(三)

王某欲購買一套商品住房。看中了某個商品住宅項目找到該項目售樓處，向銷售人員咨詢了如下問題。假設(shè)你是該銷售人員，予以回答：

92.購買其中標(biāo)價3000元/m2、面積為100m2的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向銀行抵押貸款，貸款期為10年，按月等額償還，月還款額為( )元(假定銀行貸款年利率為50/4)。

A.2000.0

B.2500.0

C.2546.6

D.2590.0

93.購買上述住房所需的貸款額不知能否足額貸到，銀行確定其最高貸款金額的依據(jù)是( )。

A.不超過按照最高償還比率計算出的金額

B.不超過按照最高貸款價值比率計算出的金額

C.不超過住房公積金的最高貸款限額

D.不超過購房首付款的3倍

94.購買上述住房的購房款可以采用下列方式支付，如果不考慮支付能力，對購房人最有利的付款方式是( )(假定年折現(xiàn)率為5%)。

A.現(xiàn)在一次性付款價格優(yōu)惠5%

B.首付20%，余款分兩期每隔半年支付一次

C.首付10萬元，余款分兩期每隔半年支付一次

D.一年后一次性付款不給優(yōu)惠

95.向銀行申請抵押貸款，銀行通常要求借款人購買有關(guān)保險，其理由是( )。

A.用以抵押的房地產(chǎn)有可能毀損、滅失

B.用以抵押的房地產(chǎn)的價值有可能因經(jīng)濟不景氣而降低

C.借款人有可能死亡喪失勞動能力

D.借款人可能因失業(yè)等而不能獲得預(yù)期收入

(四)

某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬開發(fā)建設(shè)一大型商業(yè)用房;通過出讓方式獲得5hm2土地，支付土地出讓金4200萬元。甲公司為了融資，將該土地使用權(quán)抵押給乙建設(shè)銀行;獲得2500萬元貸款，并辦理了抵押登記。當(dāng)工程建設(shè)一段時間后，甲公司歸還了乙建設(shè)銀行的貸款，又將該在建工程(經(jīng)評估該在建工程建筑物部分的價值為3000萬元)抵押給丙工商銀行，并辦理了抵押登記，獲得了一部分資金。商業(yè)用房建成后，由于市場行情原因，該物業(yè)未能出售，甲公司改為一部分自主經(jīng)營，一部分出租抵押貸款到期并經(jīng)展期一年后仍無力還款，抵押權(quán)人依法定程序，拍賣該商場，并由丁公司競得，拍賣價款為2.1億元。請回答以下問題：

96.甲公司將該土地使用權(quán)抵押給乙建設(shè)銀行，辦理抵押登記時，除提交抵押當(dāng)事人的法人資格證明，抵押登記申請書外，還需提交( )。

A.房屋所有權(quán)證

B.國有土地使用權(quán)證

C.抵押合同

D.國有土地使用權(quán)出讓合同

97.甲公司和乙建設(shè)銀行的抵押關(guān)系應(yīng)在當(dāng)?shù)? )辦理抵押登記。

A.土地管理部門

B.房產(chǎn)管理部門

C.建設(shè)主管部門

D.銀行管理部門

98.甲公司和丙工商銀行的抵押關(guān)系應(yīng)在( )辦理抵押登記。

A.土地管理部門

B.房地產(chǎn)管理部門

C.建設(shè)行政主管部門

D.規(guī)劃行政主管部門

99.拍賣該房地產(chǎn)，并由丁公司競得，那么需辦理( )手續(xù)。

A.簽訂商品房買賣合同

B.辦理注銷登記

C.辦理變更登記

D.辦理轉(zhuǎn)移登記

100.甲公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)繳納( )。

A.土地增值稅

B.契稅

C.土地使用稅

D.營業(yè)稅

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