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(二)對質量不合格的房地產開發項目的處理方式

房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。這樣規定目的主要是為了保護購買商品房的消費者的合法權益。

應當注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發現質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。主體結構質量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。二是確屬主體結構質量不合格的，而不是一般性的質量問題。房屋質量有很多種，一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據。這里的質量監督部門是指專門進行質量驗收的質量監督站，其他單位的核驗結果不能作為退房的依據。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，只應包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。

對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。也有權采取其他辦法，如雙方協商換房等，選擇退房還是換房，權力在消費者。這樣規定目的也是為了保護購買商品房的消費者的合法權益。

例題1：下列關于主體結構質量不合格的已售商品住房處理方式的表述中，正確的是( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

A．購房人只能要求退房，不能要求換房

B．購房人只能要求換房，不能要求退房

C．購房人有權選擇退房或換房

D．商品住房買賣雙方協商選擇退房或換房

答案：C

解析：選擇退房還是換房，權利在消費者。對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。也有權采取其他辦法，如雙方協商換房等。

六、住宅質量保證和使用說明制度（掌握）

房地產開發企業應當在商品住房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

例題：房地產開發公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質量保證書》和（ ）。（2009年房地產估價師制度試題）

A．《住宅使用說明書》B．《住宅驗收說明書》

C．《住宅保修說明書》D．《住宅保修保證書》

答案：A

解析：根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

(一) 《住宅質量保證書》

1．內容

《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

2．保修項目和保修期

商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗拒力或者使用不當造成的損失，房地產開發企業不承擔責任。

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

保修期自商品住宅交付之日起計算。

例題1：房地產開發公司對商品住宅的保修期從商品住宅（ ）之日起計算。（2009年房地產估價師制度試題）

A．竣工B．竣工驗收 C．入住D．交付

答案：D

解析：房地產開發公司所開發的商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。

(二)《住宅使用說明書》的內容

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性 能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

(1)開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

(2)結構類型；

(3)裝修、裝飾注意事項；

(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設施配置的說明；

(5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項

(6)門、窗類型，使用注意事項；

(7)配電負荷；

(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

(9)其他需說明的問題。

住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

例題1：房地產開發企業銷售商品住宅，其保修期從( )之日起計算。（2006年房地產估價師制度試題）

A．工程竣工 B．物業驗收合格

C．購房人實際入住 D．開發企業向購房人交付房屋

答案：D

解析：房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。

七、項目手冊制度

房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

房地產開發項目手冊制度是政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度。其目的主要是為了在項目實施過程中對房地產開發企業的開發活動進行監控，保護消費者的合法權益。政府行業管理部門的監控主要包括是否按申請預售許可證時承諾的時間表進行開發建設，預售款項是否按期投入，拆遷安置是否按要求進行，工程項目是否發生變化等內容。 -

《房地產開發項目手冊》是一種制度性、常規性的監控措施。通過項目手冊的實施，可以加強對房地產市場的監測，及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況，督促開發企業按城市規劃實施開發，按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置；對工程進度、質量是否符合預售條件等進行審核，有效地防止樓盤"爛尾"等現象的發生。

例題：《房地產開發項目手冊》是為了加強房地產開發項目的( )管理而設定的。(2005年房地產經紀人制度試題)

A．質量 B．資金 C．進度 D．動態

答案：D

解析：房地產開發項目實行項目手冊制度是政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度。

第七節 房地產經營管理（掌握）

一、房地產開發項目轉讓

(一)轉讓條件

1．以出讓方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第39條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。

(1)要按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；

(2)要按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓。

這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25％以上；二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。

2．以劃撥方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第40條規定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式。

(1)由受讓方補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金；

(2)可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

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（責任編輯：中大編輯）

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