三、計(jì)算題

(一)大綱內(nèi)容

1、以距離街道深度為16~18M之間的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)地段，路線價為1000元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街深度為18M，臨街寬度為10M，該路線價區(qū)段臨街深度指數(shù)表如下，試計(jì)算該宗地的總價格。

臨街深度/M >4 4<=8 8<=12 12<=16 16<=18

深度指數(shù)/% 130 125 120 110 100

解：

根據(jù)書本公式進(jìn)行計(jì)算：

P=1000*(1.3*10*4+1.25*10*4+1.2*10*4+1.1*10*4+1*10*2)=1000*214=214000元

即該宗地總價格為：214000元

2、某市區(qū)有六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓一幢，土地面積500平方米，房屋建筑面積1500平方米，月租金45000元，假設(shè)建筑物的還原利率為12%，耐用年限為60年，土地還原利率為8%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，土地使用稅每年每平方米2元，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)，不考慮租金損失，修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)，保險費(fèi)按建筑物現(xiàn)值千分之3計(jì)，建筑物尚可使用50年，建筑物價格依成本法求得為120萬元。

試求本例土地使用權(quán)50年期價格。

解：

(1)計(jì)算總收入(即租金收入)：

年租金收入=45000*12=540000元

(2)計(jì)算總費(fèi)用：

房產(chǎn)稅=540000*12%=64800元

土地使用費(fèi)=2*500=1000元

管理費(fèi)=540000*3%=16200元

修繕費(fèi)=120萬*1.5%=18000元

保險費(fèi)=120萬*千分之3=3600元

總費(fèi)用=103600元

(3)計(jì)算總收益：

540000-103600=436400元

(4)計(jì)算房屋純收益：

120萬*12%=144000元

(5)計(jì)算土地純收益：

436400-144000=292400元

(6)計(jì)算50年使用權(quán)土地價格：

土地總價=3577071元

3、某宗地323.38畝，采用成本法進(jìn)行土地價格鑒證。

該土地征用前是耕地，根據(jù)調(diào)查，土地征用前3年平均產(chǎn)值取700元/畝，土地補(bǔ)償費(fèi)用、安置補(bǔ)償費(fèi)用、青苗補(bǔ)償費(fèi)用全計(jì)取征用前3年平均產(chǎn)值的10倍。該土地基礎(chǔ)條件一般，開發(fā)費(fèi)3000元/畝，耕地占用稅每平方米4元。土地取得費(fèi)用假設(shè)在初期一次投入，開發(fā)費(fèi)假設(shè)在第2年內(nèi)均勻投入。利息率為年利率6.54%，全部投資按利潤率15%計(jì)，土地增值收益為土地成本的20%

解：

土地價格=土地取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+增值收益

土地取得費(fèi)=700*323.38*10=2263660元

開發(fā)費(fèi)=3000*323.38=970140元

稅費(fèi)=323.38*666.67*4=862350.98元

利息=485699.91元

利潤=(2263660+970140)*15%=485070元

故土地價格=(2263660+970140+862350.98+485699.91+485070)*(1+20%)=6080304.98元

相關(guān)文章：

2012年價格鑒證師考試價格鑒證理論與實(shí)務(wù)集中模擬匯總

2012年價格鑒證師考試價格鑒證理論與實(shí)務(wù)模擬練習(xí)匯總

關(guān)注：價格鑒證師報考條件 價格鑒證師考試試題  最新考試動態(tài) 報名流程 報考指南

（責(zé)任編輯：xll）

共5頁,當(dāng)前第4頁  第一頁  前一頁  下一頁