一、注意事項
　　1.申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達能力的考試。
　　2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
　　3.仔細閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。
　　二、資料
　　1.據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2005年7月，全國70個大中城市(自7月起，房地產價格統計范圍由原35個大中城市擴展為70個城市)房屋銷售價格比去年同月上漲了6.4%，上漲幅度繼續放緩，部分城市漲幅明顯回落。其中，7月份房屋銷售價格同比漲幅超過10%的有7個城市，漲幅分別是：太原11.1%，青島11.4%，呼和浩特12.3%，包頭10%，贛州13.4%，宜昌11.5%，溫州10.5%。從本市的情況看，今年1～7月份，天津市房屋價格銷售指數為106.2，與上年同期相比，價格水平上漲6.2%，比上半年指數(106.3)回落0.1個百分點，低于全國平均價格增幅(8.9)2.3個百分點。其中，住宅平均銷售價格上漲7.0%，低于上海、重慶的價格增幅，與北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均價為3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易額在5000元以下的中小戶型房屋備受青睞，二手房交易非常活躍。
　　2.今年以來，各金融機構在繼續支持房地產穩步發展的同時，加大了對住房開發貸款，特別是經濟適用房的開發貸款以及個人購房貸款的支持力度，截至7月末，天津市房地產貸款余額840.57億元，比年初增加97.26億元,同比多增33.73億元。與去年同期相比貸款增幅為28.6%,回落了26.9個百分點。2005年7月末,住房開發貸款余額比年初增加38.86億元,同比多增25.25億元。其中經濟適用房開發貸款同比多增9億元，經濟適用房開發貸款余額占住房開發貸款余額的比重比需要同期提高4.6個百分點。7月末，天津市個人購房貸款余額比年初增加58.34億元，同比多增5.27億元，個人購房貸款余額、增加額占全市房地產貸款比重首次突破50%，分別達到57.38%和59.98%。
　　3.2005年6月9日《京華時報》報道，“政府不希望房價出現大起大落的情況，房價的大落對老百姓沒有好處”。建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾前天對媒體表示，目前房價大跌的條件并不存在。
　　謝家瑾表示，有些媒體說一些地方出現了房價暴跌，也有媒體說中央要在短期內打壓房價的目標難以實現等等。這樣理解房地產市場的宏觀調控是片面的。國辦轉發的七部委通知提的非常明確，是“穩定房價”。這個通知的精神可概括為三個“基本”：供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。
　　謝家瑾說，政府不希望房價出現大起大落的情況。房價的大落對老百姓沒有好處，現在大部分家庭都擁有自己的房產，房價大落，許多家庭就會出現負資產，對社會穩定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅。“目前房價大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎設施配套做不了;拆遷補償費用也不能降;建筑材料價格成本也居高不下。從構成因素分析，有一部分是不可能下來的”。
　　對于目前很多購房者持幣待購的心態，謝家瑾表示可以理解。但她認為，現在一些不實信息和報道也助長了觀望心態。“比如，一些媒體說上海房價每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的”。她建議居民要到已經開通的房地產市場信息系統網上去查閱相關的房價信息。
　　4.自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
　　5.2005年9月16日中國房地產資訊網消息，在某房地產網主辦的以“樓市走出觀望了嗎”為主題的PK臺上，學者易憲容昨天又與開發商唱了一出對臺戲。昨天上午，他公開質疑此前開發商主導的“9月樓市走出觀望”說法，并認為，成交量上升不能視為“走出觀望”的依據。
　　易憲容這一駁斥依據的是央行9月13日公布的統計數據。根據8月中下旬來自全國50個城市的城鎮儲戶問卷調查結果顯示，未來3個月準備購買住房的居民人數占比為19.6%，較上季提高0.5個百分點，但從歷史數據看，仍處低位。“這說明民眾對現在購房是缺乏信心的。”易憲容說。另一方面，他認為不能簡單地看待8月份以來成交量的上升。他指出，成交量上升的同時，樓市的供應量也在增加。所以他認為，作為“走出觀望”的標志應該是成交量與供應量的比例。
　　另外，易憲容一再堅持，對于購房者，尤其是自住型的購房者，做出購買決定依據的是自己的財富狀況、自己的判斷，而非開發商的號召。“我們的房地產開發商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說現在是一個房地產繁榮銷售時期，大家都來買房子吧。其實，開發商錯了。”
　　他還認為，購房者繼續觀望是因為期待中的房價下降沒有出現，尤其是對于自住型住房的購買者。不過如果堅持這個觀點，易憲容很可能面臨尷尬處境。因為雖然經歷了一輪宏觀調控，各地的房價漲幅已經放緩，但是房價依然在漲。對投資型的購房者來說，這是他們愿意看到的，這意味著投資的升值和潛力;對自住型購房者來說，只要有居住需求，只要房價的上漲在承受范圍內，他們同樣會選擇購買。
　　6.今年一季度，昆明市商品房平均價格2740元，在全國35個大中城市中，昆明房價上漲4.6%，房價水平仍在可控范圍。市政府要求市建設局、發改委、國土資源局、房地產管理、人民銀行等部門要嚴格按照國務院的精神和國家七部門的《意見》，調整住房供應結構，嚴肅查處違法違規銷售行為。
　　7.2005年9月19日《廈門晚報》報道，近期，一些開發商認為，房地產市場從9月份開始逐漸走出觀望期。但這次網上調查顯示，60%的受訪者并不認同這一觀點。因此，大多數的受訪者認為，9月份市場交易量不會“井噴”。即使9～10月份有大量的項目開盤，59%的受訪者依然選擇“不會購買”。
　　不過，也有24%的受訪者認為市場會走出觀望，另有16%的態度模糊。
　　至于什么才是房地產市場走出觀望期的標志，42%的受訪者選擇了“量升價跌”，26%認為是“量價雙升”。21%認為應該是“量價雙跌”，這種心態顯示不少受訪者不堪忍受高房價，希望市場出現較大波動。僅有11%的受訪者認為“量縮價升”是走出觀望的標志，這種狀態是目前市場的真實寫照。
　　因此，六成多的受訪者認為，新政后廈門房地產市場將不再是“金九銀十”。近半數的受訪者認為自己(購房者)才是決定樓市是否走出觀望的決定性因素，理性購房占據上方; 38%的受訪者寄希望于政府相關部門的行政作為，僅有13%的認為開發商是決定性因素，這表明開發商的所作所為不足于取信多數人。
　　能承受的房價：3000～5000元的受訪者占74%
　　期待房價下跌可以說是市場的觀望的一個主因，那么，未來幾個月房價到底是漲是跌?調查顯示，48%的受訪者認為未來幾個月廈門的房價會下跌;20%的受訪者認為會漲，認為持平的有32%。
　　而且，48%的受訪者認為能承受的房價為3000～4000元之間，他們大多認為，以目前的廈門收入水平，這也是合理的房價。26%的承受區間為4000～5000元，僅有2%的受訪者承受均價在6000元以上。
　　至于選擇觀望是否有代價?53%的受訪者認為沒有，因為觀望能夠為自己帶來性價比更好的產品;30%的認為有，因為房價會持續上漲，后買將付出更多。另有17%認為很難說。
　　另外，81%的受訪者認為有開發商“捂盤”，這與幾個月來新盤發售數量較少直接相關。72%的受訪者認為，“捂盤”意味著開發商也處于市場觀望之中。
　　8.今年以來，中央出臺一系列平抑房價的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時間越來越短，措施一次比一次嚴厲，繼央行房貸新政、國務院“八條鐵規”穩定房價措施公布之后，5月11日，中央七部門聯手出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。
　　這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設部、國家發展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會七個部委。這也是中央各部門第一次對房地產進行聯手調控，此舉頓時在房市激起千層浪。
　　9.2004年10月《信報》訊隨著個人消費信貸規模的急劇擴大，我國一些大城市居民已經悄然成為高負債一族，北京家庭的家庭債務比例高達122%，已經超過了2003年美國的家庭債務比例115%。專家指出，大城市的家庭高負債主要是由高房價引起的。
　　金融債務比率是衡量家庭債務負擔的指標，等于家庭債務余額與家庭可支配收入之比。中國社會科學院研究生院的劉建昌撰文指出，根據各地統計局公布的城鎮居民人均可支配收入、城鎮人口、個人消費信貸余額計算，上海家庭債務比例高達155%，北京、青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務比例分別達到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低，為44%。
　　10.市房地資源局昨天宣布，本市房地、工商、物價部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內開展房地產市場專項整治活動，聯手查處開發商、中介機構在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場的行為。以維護房地產市場秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費。
　　三、申論要求
　　1.用150字左右的篇幅，概括出給定材料所反映的主要內容。(20分)
　　2.用200字左右的篇幅，概括房價上漲的原因。(30分)
　　3.請以價格主管部門工作人員的身份，就我國房價上漲的現狀，用不超過1500字的篇幅提出關于穩定房價的建議。要求中心明確，有針對性和操作性，有說服力。(50分)

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　　四、模擬試卷參考答案
　　1.答案提示
　　近幾年來，在各方面因素的帶動下，房地產價格呈現快速上漲、逐年攀升的態勢。房價的快速上漲制約了普通居民居住權益的實現，既影響國民經濟的健康發展，也波及到社會的穩定，成為社會各界關注的焦點問題。因此，了解價格快速上漲的原因并找出解決措施成為有關部門的重要任務。
　　2.答案提示
　　一是住房及商品房的需求確實較旺，其中包括居民和機構的投資行為。
　　二是供給方面成本上升：鋼材、水泥、木材、磚石等建材市場價格全面上漲;人力成本、項目的期間費用上升;土地成本持續上漲。
　　三是商品房供應結構發生變化。當低端的商品房供應減少時，整體的商品房價格將上升。
　　四是信息系統不暢。我國沒有統一、規范的房地產市場信息發布平臺，加上少數開發商與中介機構聯手謊報商品房銷售進度，惡意哄抬房價;有的囤積土地、囤積房源，誘發房價短期內非正常上漲。
　　3.答案提示
　　物價局穩定房價的措施建議
　　為加強對房地產市場運行的監測調控，穩定住房價格，物價局要求各級政府價格主管部門要采取有力措施，抑制住房價格的過快上漲。具體措施建議如下：
　　1.嚴格經濟適用住房價格管理。各級政府價格主管部門要對經濟適用住房實行政府指導價管理，限價銷售，確定價格以保本微利為原則，與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價。經濟適用住房超過政府規定享受面積標準部分的，按當年度同一區域內的普通商品住房價格出售，開發建設單位應按規定繳納因政府優惠政策的差價款，差價款實行專戶儲存，專款專用，主要用于經濟適用住房項目的小區基礎設施和配套建設，用于經濟適用住房和廉租住房建設的專項補充資金。
　　2.做好廉租住房租金管理。廉租住房租金實行政府定價，租金標準原則上由房屋的維修費和管理費兩項因素構成，并與城鎮最低收入家庭的經濟承受能力相適應，與同期公有住房租金水平相銜接。
　　3.加強商品住房成本的監管，引導住房價格合理形成。商品住房的成本由土地使用權取得費、勘察設計及前期工程費、房屋建筑安裝工程費、公共設施配套建設費等構成，屬房屋配套性質的建設費用應按規定計入房屋建造成本，一并計入房價，房地產開發經營企業不得以任何名義向購房者重復計費。要加強調控引導，定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發建造的平均成本，引導住房價格合理形成;對高收入家庭購買的高檔商品住房，由企業依據開發經營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。必要時，政府也可規定開發企業利潤限制幅度，控制不合理的價格上漲。
　　4.規范商品住房價格的銷售行為。商品房銷售實行一房一價、售房明碼標價制度，房地產開發經營企業在取得商品房預售許可證后，應當在其售房場所顯著位置設置商品房明碼標價牌和售房標價表，標明位置、戶型、套內面積、價格、收費項目和收費標準等內容，禁止虛假標價。商品房銷售實行成交價格申報制度，房地產開發經營企業在商品房銷售合同報當地房地產行政主管部門備案的同時，應當將銷售合同價格報同級價格主管部門備案。
　　5.進一步完善土地價格管理。要建立規范的基準地價定期確定和公布制度，以基準地價為依據調控、引導住房市場價格水平。各級政府價格主管部門要會同有關部門綜合考慮國家宏觀政策、城鎮土地市場供求狀況等影響地價的各種因素，合理確定基準地價，定期更新和調整基準地價，并及時向社會公布基準地價。同時，規范土地市場交易價格行為，制止低價出讓土地，高價炒賣房地產行為。
　　6.繼續清理整頓涉及住房建設項目收費。對不合法、不合理的收費要堅決予以取締，繼續降低部分過高的收費標準。
　　7.進一步規范房地產中介服務收費行為。監督中介服務機構按規定辦法和程序開展業務及收費，堅決禁止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。
　　8.加強對房地產價格的監測調控。各地要及時掌握房地產及其相關商品價格運行態勢，關注房地產價格變動對群眾的影響，福州、廈門市要加強對土地出讓價格、商品房和存量房的交易價格的定期監測工作。各地如發現房地產市場價格出現異常波動現象，必須及時報告上級價格主管部門。對連續3個月普通商品住房價格漲幅超過同期居住類價格漲幅較大的地區，當地價格主管部門應暫停出臺公用事業提價項目。
　　9.依法加強對涉及住房價格和收費的監督檢查。對部分住房價格上漲過大的地區和城市要重點檢查。對違反規定，不按規定明碼標價的、價外亂加費用的、利用虛假或使人誤解的價格欺詐手段損害購房者合法權益的、經濟適用住房不執行政府指導價及浮動幅度的、房地產中介服務亂收費等不正當行為要嚴肅查處。

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（責任編輯：中大編輯）