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4.5.3 樣點數(shù)據(jù)檢驗和處理

4.5.3.1 樣點數(shù)據(jù)檢驗

1. 同一土地級或均質地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。

2. 同一均質地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。

3. 樣本總體檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關規(guī)定。

4.5.3.2 樣點數(shù)據(jù)處理

1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段，應單獨表示。

2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關規(guī)定。

3. 同一級別、均質地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準地價評估的基礎資料。

4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級、土地均質區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。

4.5.4 利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準地價

4.5.4.1 用樣點地價評估區(qū)域或級別的基準地價

1. 有樣點區(qū)域或級別的基準地價評估

A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計要求，合格樣本量最少應為影響因素數(shù)的4倍。

B. 模型選擇及基準地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。一般選擇下式計算區(qū)域或級別的基準地價：

或

式中： Pla：某均質地域或級別內的分用途單位面積基準地價;

Pli ：某均質地域或級別內各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價;

M：均質區(qū)域或級別內可利用的有效地價樣點數(shù);

SI：樣點宗地面積。

2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準地價評估

沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評估程序為：

A. 對已評估出基準地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表;

B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進行土地條件調查和量化;

C. 比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準地價;

D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準地價;

E. 通過確定各種用途基準地價在不同區(qū)域或級別內的比例關系，估算出其它用途的基準地價。

4.5.4.2 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準地價

A. 模型選擇：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。數(shù)學模型為：

Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn

其中： Yn ：第n級土地交易樣點地價(求基準地價時是級別基準地價);

A：常數(shù);

r ：地價級差系數(shù);

Xn ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質量指數(shù)

α：待定系數(shù)。

在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關系圖，確定測算模型。

B. 系數(shù)估計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中，估計參數(shù)值A和r。估算出A和r后，要進行系數(shù)可靠性檢驗，檢驗要求按4.4.4.3條中的有關規(guī)定進行。

C. 基準地價評估：將估計值A、r和有關參數(shù)代入，得到各級土地的基準地價或各單元分值的估計地價。地此基礎上，根據(jù)地價的離散程度，確定區(qū)域基準地價。

4.5.4.3 用地細類基準地價的估算

根據(jù)市場交易地價資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據(jù)地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。

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