為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》農用地基準地價評估的方法知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

樣點地價平均法

①評估步驟

采用樣點地價評估基準地價，是在農用土地定級基礎上，調查農用地投入產出樣點資料和市場交易樣點資料，并計算樣點地價，以樣點地價的平均值評估并確定農用地基準地價。具體評估步驟如下：

a)資料調查;

b)按農用地級別確定農用地的土地利用類型;

c)投入產出資料抽樣調查;

d)利用投入產出資料分析計算土地利用純收益，并以此計算樣點地價;

e)利用市場交易案例資料，計算樣點地價;

f)根據所測算的樣點地價資料，計算各級別基準地價。

②資料調查的內容和要求

a)資料和外業調查的內容

●農用地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作報告和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料;

●農用土地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料，農地征用的補償標準文件及實際支付標準資料等;

●社會經濟及土地利用資料：包括當地農村經濟發展狀況資料，農業和社會經濟發展統計資料，土地利用總體規劃資料，基本農田保護區資料等;

●其它資料：如農用地歷史地價資料，農業開發和農業生產的政策資料等。

b)資料和外業調查要求

●資料調查應以區片為單位進行，按土地級別或行政區域進行歸類整理;

●調查、收集到有關地價樣點資料要按實地位置標注到估價工作底圖上，并建立樣本資料數據庫;

●農用地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料和農用地效益資料中的價格指標均以元為單位，面積指標均以平方米為單位，指標數值準確到小數點后一位;

●樣點調查應符合數理統計要求。

③確定土地利用類型

根據土地利用現狀分區同時考慮土地利用總體規劃的土地利用分區及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。

④投入產出樣點和市場交易資料調查

農用地投入產出樣點資料調查采用抽樣調查方式。市場交易樣點資料調查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調查;在市場資料不足的情況下，采用全面調查。

a)調查樣點的要求

●樣點單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應適中;

●樣點抽樣采用分類抽樣調查，即按用地類型分別進行抽樣調查;

●樣點要有代表性，樣點分布要均勻，樣點數據應調查最近的連續三年的資料;

●樣點單位總數、調查樣點單位總數、各類樣點單位數及調查樣點單位數，應符合下式的要求：

Eni/En=ENi/EN

式中：Eni——第i類用地抽取的樣點單位數;

En——各類用地抽取的樣點單位總數;

ENi——第i類用地的樣點單位數;

EN——各類用地的樣點單位總數。

b)樣點資料的整理

●樣本資料補充完善或剔除：對所有調查的樣本資料均應逐表審查，對主要數據不全或不準確的，應進行補充調查，完善內容;將缺少主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常情況而又不容易補充的樣本進行剔除;

●樣本資料歸類：將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別、土地用途、用地效益等進行歸類，當樣本數量少于規定要求時應進行樣本的補充調查。

⑤投入產出資料和市場交易資料分析計算

a)投入產出樣點資料的分析計算

樣點地價的計算方法可以收益還原法的步驟和要求進行計算。

b)市場交易樣點資料的分析計算

根據樣點類型，采用相應的估價方法計算市場交易樣點地價。

⑥樣點地價的修正及樣點地價處理

樣點地價的修正主要是把樣點地價修正成為基準地價內涵條件下的正常地價，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點地價處理是指繪制樣點地價圖及進行樣點數據檢驗等。

a)樣點地價的年期修正

不同年期的樣點地價資料應修正到基準地價的有限年期。計算公式為;

Pm=Pml/[1—1/(1十rd)ml]

式中：Pm——修正后的土地價格;

ml——樣點地價的實際年期;

Pml——樣點地價;

rd——土地還原率。

b)樣點地價的期日修正

不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準地價期日的地價，才能用于基準地價評估。修正過程中應區別不同土地用途，計算地價的變化幅度。在已建立地價指數系統的地區，可利用地價指數進行修正。

計算公式如下：

Kij=Pis/Pij

式中：Kij——第i類用地第j期地價修正到基準地價估價期日的系數;

Pis——第i類用地基準地價估價期日土地交易平均價(或地價指數);

Pij——第i類用地第j期土地交易平均價(或地價指數)。，

對不同時期發生的交易地價修正到估價期日的地價計算公式如下：

Pls=Kij×Pij

式中：Pls——修正為基準地價評估期日的宗地價格;

Pij——第j期，第i類宗地的實際成交地價;

Kij——意義同上;

c)樣點地價的其他修正

●交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到正常條件下的交易地價。

●農用地開發程度修正：在不同農田基本設施配套程度下的樣點地價，必須修正到基準地價評估所設定的農田基本設施配套程度下的地價。基準地價評估中的農田基本設施配套程度，可按各級農田基本設施配套現狀程度的平均水平設定。

●權利修正：是指對承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等不同權利狀況的修正。

d)樣點數據檢驗

●同一土地級別中，同一交易方式的樣點地價要通過樣點同一性檢驗。同一級別中樣點數量不能滿足總體檢驗的需要時，需對級別進行差別判斷歸類，按類進行樣點總體同一性檢驗。

●同一級別中，不同交易方式計算的樣點地價，也要通過樣點總體同一性檢驗。

●用t檢驗法或均值——方差法對樣點進行異常值剔除。當檢驗后的數據不能滿足需要時，應增加抽樣數據，按以上方式重新進行數據檢驗。

e)樣點地價分布圖的繪制

所調查和計算出的樣點地價，要在工作底圖上繪制樣點地價分布圖。

●按不同用途分布繪制樣點資料分布圖;

●土地級別界線要反映在圖上;

●直接在圖上表示樣點地價;樣點地價資料多時，采用分級圖例表示地價點標準;

●樣點資料應有編碼，編碼應反映不同用地類型、樣點類型和樣點序號等。

f)數據整理

將經過修正及樣點數據處理以后的樣點，按土地級別、用地類型和交易方式順序進行整理，并填入相應的表格。

⑦計算級別基準地價

a)樣點數量的確定。合格樣點量應符合數理統計要求。

b)基準地價計算。以級別為單位，按不同用途采用樣點地價的簡單算術平均值、加權平均值、中位數、眾數等作為該級別的基準地價。

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