為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價理論方法》區域土地價格平衡的研究知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

自1990年以來，我國縣級以上人民政府所在地的城鎮均建立了以基準地價、宗地地價為核心的地價體系，對完善生產要素市場、促進城鎮土地合理配置與利用、防止國有資產流失等方面起到了積極作用，規范、培育、發展了房地產市場。但城鎮間地價水平不協調問題較突出，亟待解決。

一、區域地價水平狀況

(一)各城鎮地價孤立運行、協調性差一是各城鎮基準地價的評估均是以當地房地產市場狀況為依據進行評估的，沒有甚至很少考慮到被評估城鎮在較大區域中的地價水平層次，更沒有對城鎮土地進行必要的科學分等，地價水平缺乏總體控制;二是缺乏地價協調的科學方法與指標，各城鎮地價水平的高低只是憑借評估者的主觀印象加以判斷，地價評估結果缺乏科學性、可用性;三是各地地價概念不一致，有的城鎮仍以土地劃拔取得的使用稅(費)作為地價，致使地價難以平衡。

(二)市場發育程度各異，僅憑感觀難以判斷基準地價評估精度由于各地市場發育程度不同，評估出的基準地價差異較大，一般區位條件好的城鎮或交通條件便捷的城鎮地價水平應較高。但事實上，僅憑感覺是很難判斷地價評估精度。

(三)各地政府地價意識不同、地價內涵不一地價在我國屬新生事物，它隨市場經濟的發展而逐漸為大家所知曉，但是并不是所有各地的政府領域(包括土地管理部門)對其內涵真正理解，致使政府審定地價時不能按照客觀標準進行。如以土地使用稅費作為地價，以拆遷費或劃拔補償費作為地價等，地價背離市場、地價管理混亂，不能保障土地市場正常發育。

(四)地價評估參數不合理地價評估中，許多城鎮基準地價的評估參數是以市場為出發點，對于市場發育不健全的顯然不合理。地租地價的高低不是以人的意志為轉移的，所以地價評估中有關稅費一定要按國家與當地政府的標準確定，否則地價水平將偏離正常標準。另外，地價評估中還原利率、利潤率、土地增值收益率等標準的選取相差懸殊、缺乏科學依據。

(五)地價評估中只注意評估的科學性、而不考慮藝術性影響地價的因素很多，也較復雜，許多影響因素的處理是難以用數學方法來解決的，只能由估價人員根據市場的客觀性予以確定。否則市場不發育時，評估地價則會偏離正常價格水準。因此評估出的地價還要根據客觀實際及評估目的加以調整確定。

二、地價平衡的必要性

(一)社會主義市場經濟體制的需要進行經濟體制改革，建立市場經濟，首要的任務是培育和發展生產要素市場，土地是經濟活動的依托，是最重要的生產要素。由于房與地是一個有機整體不可分割，在土地交易中往往包含建筑物，在房屋交易中包含房屋依托的土地。所以房地產市場是整個國民經濟的先導產業及其興衰的晴雨表，正在整個市場體制中發揮著基礎作用，因此在培育和完善市場體系中，必須加速房地產市場的發育。

(二)土地資產保值、增值的需要在市場經濟條件下，財產所有者要求實現資產的安全與保值。其中土地資產是企業(尤其中小企業)較重要的資產，企業在轉產、改制、重組、與外商合資、合作等過程中，均需要以土地資產作為合作條件，合適的價格水平有利于企業的發展，因此確定土地價格應充分考慮國家的產業政策與當地經濟運營狀況，保證土地資產的保值與增值。

(三)為了科學地執行地價政策各級政府在代表國家出讓土地過程中，事先需要確定土地出讓底價，合適的出讓底價可以防止不正當競爭與腐敗，隨意壓低地價、以及地方領導地價。增加土地使用權出讓透明度，便于土地使用者了解國家與當地政府對不同地區、不同行業實行的地價優惠幅度與標準，確定合理的投資方向。因此充分分析區域土地市場價格水平，搞好地價平衡是非常必要的。另外，當地政府可以根據地價平衡的結果，對土地使用權價格明顯低于市場價格的土地實行優先購買權，防止交易雙方虛報、瞞報地價，擾亂土地市場的行為發生。同時在政府實施土地利用規劃時，為了公共利益的需要，可以公平、合理地實行優先購買權。

三、城鎮宏觀地價

城鎮間地價平衡由于各城鎮所處區位不同，政府培育土地市場的力度不同、經濟發展水平與產業結構不同等，必然造成部分城鎮地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離，不匹配。因此，對城鎮間地價水平的平衡分析是非常必要的，有利于區域間地價協調，培育、發展城鎮土地市場，使其地價水平能客觀地反映當地實際水平。

(一)區域內城鎮土地進行分等目前，城鎮土地分等的技術方法比較成熟，主要是結合城鎮體系規劃，通過對各城鎮的社會、經濟、自然等條件加以評價，揭示城鎮土地內在質量，實現各城鎮間土地分等。

(二)平衡城鎮整體地價即根據城鎮土地質量(土地使用價值)與土地價格之間的關系，綜合平衡城鎮整體地價。城鎮土地質量基本上與城鎮地價呈一一對映關系，城鎮地價應為城鎮整體地價——城鎮各類用地基準地價的現實面積加權平均值或某類用途土地的各級(或區域)基準地價的面積加權平均值。平衡方法一;相關分析法。通過對城鎮土地質量與城鎮整體地價的相關分析，建立適合的地價模型，經殘差、相關系數、顯著性分析后，利用地價模型平衡地價。平衡方法二：地價分值法。對區域內各城鎮整體地價進行分析，找出影響城鎮各類用地地價的因素(可在分等基礎上驗證)，然后得出各類用地地價影響因素地價指數或土地質量地價指數，利用指數修正城鎮分等土地質量分，從而平衡城鎮地價，最后，結合專家咨詢意見，重新調整、平衡城鎮地價。

(三)城鎮地價幅度平衡平均值法。利用同等城鎮各類用地價最高地價值或最低地價平衡值，求得各等城鎮各類用地地價幅度值。影響城市地價的因素是多方面的，應從多個角度來考慮。在充分考慮社會、自然、經濟等各方面因素之后，對該地價幅度進行修正，以得出適當的幅度值。

成本一-效益法。依據地價定義，采用成本分析的方法，對照各等城鎮各類用地最低地價平均值，確定城鎮種類用地最高地價控制幅度。最后經專家咨詢、調查確定。

(四)同等城鎮不同用途地價合理分析不同用途間的地價也應是地價平衡的內容之一，應對不同用途地價的差異進行合理分析、調整，使其滿足合理配置土地資源的要求。

供求關系是影響地價的主要因素，如果某種用途土地的地價偏高，則說明該種用途的土地數量少，需增加該種用途的土地的供應量，以防止土地投機行為發生，如果某種用途的土地的價格偏低，則說明該種用途的土地數量過多，需減少該種用途的土地供應數量。

在對同等城鎮不同用途地價進行合理分析的同時，必須要考慮到土地供求關系對于地價的影響。

(五)城鎮地價偏差值的估計宏觀分析結果與微觀現實情況難免會有差異這是實際情況。因此，在平衡地價過程中，要科學地分析得出各等城鎮允許地價偏差幅度值。基準地價是政府土地估價機構或政府管理部門根據土地級差收益分等定級，通過大量調查研究和數理分析所求得的不同等級的土地平均價格，它是整個土地價格體系的核心。

四、城鎮中觀地價一基準地價審核

(一)基準地價的內涵與外延1993年原國家土地管理局頒布的《城鎮土地估價規程》對基準地價是這樣定義的：“基準地價是對城鎮各級土地或均值地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價。

這一定義是對住宅、工業和商業用地進行定價。這樣劃分土地用途，使地價適用性受到了限制。一方面，這種劃分與我國出臺的文件對用地類型的劃分不一致。地價是對營利性用地而言的，而且地價會因用地微差異而變化。現在對土地分類的依據主要有兩個，一是1989年原國家土地管理局批準的《城鎮地籍調查規程》，就營利性用地，一級類型有商業金融業用地、工業倉儲用地、住宅用地，其中商業的二級類型又分為商業服務業、旅游業、金融保險業;工業倉儲用地二級類型為分為工業和倉儲用。二是1990年國務院55號令所提出的五種類型：居住用地;工業用地;教我國的基準地價大多是在定級的基礎上進行的，而各級成果中把土地分為3～5級的城鎮居多，這樣，這些城鎮的基準地價也就只有3-5個檔次，其實，城鎮土地的地價是參差不齊的，變化很大，僅靠這幾個檔次來歸類地價，無疑太粗了。均是在劃分均質地域的基礎上求基準地價，并用區片價來表示。當然，如果能把定級成果進行修改，使其更詳細，也是可以的。

(二)基準地價審核城鎮基準地價是城鎮宏觀地價的具體化，其地價水平應在城鎮宏觀的約束下合理表現。城鎮基準地價表現的合理性關系到城鎮內部土地資源區域配置的合理性，對其水平的審核或建立審核依據(標準)是城鎮地價平衡的延續。

基準地價的審核主要是根據基準地價表達形式進行審核。基準地價可有兩種表達方式，級別基準地價與區域基準地價，級別基準地價的評估有兩種，一種綜合定級分類估價;另一種是分類定級估價。審核的重點是在城鎮整

（責任編輯：中大編輯）

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