為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》基準地價系數修正表相關知識知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

1.基準地價系數修正表的主要內容

(1)區域因素：影響土地價格區域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎設施條件、環境質量、城市規劃限制。各種用途的區域影響因素各有差異，應根據實際用途選擇影響因素。

(2)個別因素：影響土地價格的個別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區域中的微觀區位，宗地環境質量因素，宗地市政設施條件，城市規劃限制等。各種用途的個別影。因素各有差異，應根據實際用途選擇影響因素。

(3)其他因素：根據城市具體條件不同，還會有一些其他影響因素。

2、基準地價系數修正表的編制方法

級別或區域基準地價修正系數表的編制，有用土地利用效益資料、市場地價資料和定級分值三種方法。

(1)用土地利用效益資料編制基準地價修正系數表：

①確定級別或區域基準地價

按城鎮基準地價的評估結果，確定級別或區域基準地價。

②選擇宗地地價影響因素

a)商業用地的影響因素

商業繁華度。主要指商業區級別、商業服務業店鋪總數。

交通便捷度。主要指商業用地與公交、道路等城鎮交通系統連接的便利程度。

環境質量優劣度。主要指人文環境(人口密度、收入水平)和自然環境(地質情況，土地承壓力，地形，等等)。

規劃限制。主要指城鎮規劃對商業區土地利用的要求。

其他因素。

宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強度等。

b)居住用地的影響因素

位置。主要包括距商業服務中心和城鎮中心的距離。

交通便捷度。主要指購物和工作方便程度。

基礎設施完善度。

公用服務設施完備度。主要指為居住區域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院、郵電所等配置狀況。

環境質量優劣度。

規劃限制。

其他因素。

宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強度等。

c)工業用地的影響因素

交通便捷度。

基礎設施完善度。

產業集聚規模。

環境質量優劣度。

規劃限制。

其他因素。

宗地條件。主要有宗地的形狀、地質及地基承載力、宗地利用強度等情況。

d)因素影響地價程度的確定

采用采用特爾菲法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值;

③各因素影響地價修正幅度的計算

a)修正幅度值的計算

以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。

上調幅度的計算公式如下：

F1=[(Inh-Ilb)/Ilb]×100%

下調幅度的計算公式如下：

F2=[(Ilb-Inl)/Ilb]×100%

式中：F1基準地價上調最大幅度;

F2基準地價下調最大幅度;

Ilb基準地價折算的年收益;

Inh級別或區域正常土地收益的最高值;

Inl級別或區域正常土地收益的最低值。

在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。

b)影響地價各因素修正幅度的確定

參照不同用途各因素對地價的影響權重，按下式計算各因素的修正幅度：

F1i=F1×Wi

F2i=F2×Wi

式中：F1i某一因素的上調幅度;

F2i某一因素的下調幅度;

Wi某一因素對宗地地價的影響權重;

以基準地價為一般水平，其修正系數為零。在一般水平與上限價格之間，內插條件的修正系數，一般為F1i/2，同時，確定較優條件下的地價標準。在一般水平與下限價格之間，內插條件較劣的修正系數，一般為F2i/2，同時確定較劣條件下的地價標準。

④編制基準地價修正系數表

按優、較優、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正系數，在此基礎上，要量化所有影響因素的標準，按此編制修正系數表，并通過已有地價點的檢驗、校核，編制出一個類型區域和城鎮級別的基準地價修正系數表。

(2)用市場地價資料編制基準地價修正系數表

①確定級別或區域基準地價

按城鎮基準地價的評估結果，確定級別或區域基準地價。

②計算修正幅度值

將調查到的區域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值，其計算方法同前文中的上調幅度、下調幅度的計算。

對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。

按修正幅度值，將各有關地價點定為優、較優、一般、較劣、劣五個標準。

③影響地價各因素修正值的確定

根據五個標準的修正幅度，乘以各因素的權重，將修正幅度分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值。

④確定宗地地價修正系數對應的因素條件

按優、較優、一般、較劣、劣五個等次確定對應的因素條件。

(3)用定級因素綜合分值編制基準地價修正系數表

①利用土地定級成果，確定各類用地的宗地地價影響因素、各影響因素權重、各土地級別(區域)、宗地及評估單元的定級因素分值或綜合分值;

②用宗地各定級因素分值與級別(區域)平均綜合分值和宗地綜合分值比較，得修正系數;

③將區域因素修正和個別因素修正編制成修正系數表。

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（責任編輯：中大編輯）