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4.10 基準地價更新

4.10.1 基準地價更新的技術路線

基準地價更新的技術路線有以下三條：

1. 以土地定級為基礎，以土地收益(地租)為依據，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。

2. 以土地條件劃分均質區域(或以土地定級為基礎)，以市場交易地價資料為依據，更新基準地價。

3. 以土地定級或均質區域為基礎，利用標準宗地價格(標定地價)或地價指數更新基準地價。

城市基準地價可以運用其中任一技術路線更新，也可以運用上述技術路線的任一組合更新。

4.10.2 級差收益(地租)法更新基準地價

4.10.2.1 應用范圍：該方法主要用于地產市場不發達，市場交易地價資料不豐富的城市。

4.10.2.2 基本方法

1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益(地租)測算模型，求取地租，計算地價。

2. 沒有定級基礎的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益(地租)測算模型，求取地租，計算地價。

3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準地價評估的步驟和方法相同。

4.10.3 利用市場交易地價資料更新基準地價

4.10.3.1 應用范圍：主要用于地產市場發達，市場交易資料較多的城市。

4.10.3.2 基本方法

1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區域范圍內的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準地價。

2. 沒有定級的城市，一是可運用上述分類定級方法先進行定級，再在定級的基礎上更新;二是不進行定級，而是用劃分均質區域的辦法，在均質區域上更新;

3. 市場交易資料的要求：與基準地價評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數量上可以少于基準地價評估的數量。

4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準地價的方法有三種：即區域內樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。

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