中國土地估價師考試網幫您備戰2014年土地估價師考試，網校結合土地估價師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》考點解析，希望對您參加本次考試有所幫助!

土地價格修正與確定

1.根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。

2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時，應進行土地使用權年期修正。其年期修正公式為：

K=1-1/(1+r)n

式中：K——年期修正系數;

r——土地還原率;

n——土地使用權年期。

是否進行年期修正要具體分析：

(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正;

(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。

(3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權年期修正。

3.如果采用成本逼近法測算的是某一小區(或開發區)的平均土地價格，還應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價格和有關土地開發的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：

可出讓土地的平均單價=土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積。

4.宗地成熟度修正。由于土地開發程度通常設定為宗地紅線外的開發程度，而對宗地紅線內的開發狀況沒有考慮，因此對于宗地內的開發和建設狀況也應進行適當修正。

土地價格的主要特征

討論：土地的特征與土地價格的特征之間關系

1、土地價格是權益價格：因轉移的并非土地本身，而是該土地的權利和收益。 價格基礎不同土地價格是土地權利和收益的購買價格。

2、土地價格不由生產成本決定：因土地是自然物。現實中土地的開發是有成本的，在土地價格中應該得到體現。實質是地價的附加。

3、土地價格主要由土地需求決定：因為供給相對剛性。一定條件下，需求是影響地價的主要方面。

4、土地價格呈上升趨勢:因為土地的稀缺性和社會平均利潤率下降。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續增加的;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態。

5、土地價格具有明顯的地域性：因土地位置的固定性。

1)表示方式不同

2)價格基礎不同

3)形成時間不同

4)土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定.

5)地價主要由地產需求決定

6)地價具有明顯的地區性和個別性

7)地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。

8)市場結構不同土地價格受主觀因素影響很大。

9)折舊現象不同一般商品有折舊現象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現象，而且還有增值現象，其價格常隨社會經濟發展而自然升高。

地價格的計算

計算公式為：

地價=不動產總價-建筑開發費-專業費-不可預見費-利息-租售費用-稅金-開發商合理利潤

此時在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價未知數，利潤若按投資回報率或年利潤計算則也會含有地價未知數，但等式中只有地價這一未知數，因此，并不影響地價額的計算。在剩余法估價計算中，也可采用另一種方式計算，以避免出現等式兩邊都含有未知數的情形。即在計算利息時只考慮建筑開發費和專業費、不可預見費的利息，地價的利息暫不計，然后將各項數據代人上式即可得到地價額，只不過這一地價額是不動產開發完成時的地價額，只需將這一數額貼現即可得到當前的地價值。這是一種國外剩余法估價計算中經常采用的方法，在國內也有采用。需要指出的是：這兩種計算方法的實質完全相同，即等式兩端的值應在同一個時點，其計算結果也應完全一致。

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（責任編輯：lqh）

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