(三)答題要點及參考答案
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序號
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錯誤點位置
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錯誤內容及原因
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l
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2
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總述內容不全，缺少估價日期
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2
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4
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項目名稱不全，項目名稱中缺少估價目的描述
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3
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10
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確定國有建設用地使用權掛牌出讓價格，應提供參考
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4
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11
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估價依據不全，掛牌出讓評估應將國土資源部相關規定作為依據，包括《招標拍
賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）、《招標拍賣掛牌
出讓國有土地使用權規范》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源
部令第II號）（三個寫出一個即給分）
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5
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26
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應為《土地利用現狀分類》
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6
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40 - 42
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地價定義表述不全，缺少用途、容積率
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7
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43—51
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估價結果缺評估總地價大寫
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8
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62—73
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未說明估價報告與估價結果的有效期限
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9
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69
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估價報告和技術報告提交方向相反
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10
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86—88
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缺估價機構負責人簽字
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11
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95 -105
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土地登記狀況不全，缺少估價對象四至
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12
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106一111
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未說明估價對象土地他項權利狀況
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13
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112—113
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未對估價對象規劃利用狀況進行描述
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14
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114
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地價影響因素分析中缺一般因素
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15
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116
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區域因素分析缺項，缺少基礎設施條件分析
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16
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117
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交通條件描述分析不全，估價對象為住宅用地，未說明公交便捷度狀況
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17
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136
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個別因素分析缺項，缺少估價對象土地面積分析
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18
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162 -164
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估價原則中缺少替代原則。替代原則是市場比較法和基準地價系數修正法必須遵
循的原則
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19
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166
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選用估價方法理由不充分。住宅用地還可采用剩余法、收益還原法評估，應分析
說明不選用的理由
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20
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188
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市場比較法公式中個別因素修正反了，應為E--估價對象個別因素條件指數／比較案例個別因素條件指數
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21
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192
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與估價對象屬同一城市不準確，應為同一供需圈
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22
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195
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與估價對象估價基準日相差3—5年以內不準確，應為3年
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23
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198
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比較案例A中未說明交易時間
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錯誤點位置
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錯誤內容及原因
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203—207
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比較案例B交易時間為2004年3月28日，與估價基準日相比超過3年
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213
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因素選擇不全，缺少交易情況修正因素
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218
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個別因素中，基礎設施應為宗地內
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223
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缺比較因素條件指數表
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243
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土地還原利率取值未做分析說明
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247
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容積率說明錯誤
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252
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案例C容積率修正指數計算錯誤，應為130.1
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255
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土地用途不屬于區域因素
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255
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距商服中心距離不屬于個別因素
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255
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案例C距商服中心距離比準方式錯誤，應為100/101
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255
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案例B臨街狀況修正錯誤，應為100/98
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255
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市場比較法各比較案例經因素修正后價格不是積算價格，應為比準價格
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266～274
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基準地價內涵介紹不全，缺少土地使用年期
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288～302
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基準地價修正過程缺項，未進行容積率修正
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290
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缺估價對象因素條件說明
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290
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缺修正系數表
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292
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土地使用年期修正公式錯，應為估價對象年期修正系數／法定最高出讓年期修正
系數
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293
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為土地法定最高出讓年期，非有效
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298
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期日修正系數確定無依據，期日修正系數應依據地價指數或調查分析地產市場狀況分析確定，應有充分的依據
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301
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未進行土地開發程度修正，估價對象土地開發程度與基準地價內涵不一致，應進
行開發程度修正
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307～310
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缺少對兩種估價方法可信度分析
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308 -309
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估價結果確定時兩種方法測算結果的權重值缺依據
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313～317
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附件不全，缺少估價對象位置示意圖
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313—317
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附件不全，缺少委托方營業執照 ，
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（責任編輯：fky）
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